퇴직자들이나 청년층의 창업이 봇물을 이루는 시대에 상가건물을 임차해 소득을 얻고자 할 경우 그에 대한 임대보증금, 월세, 권리금 등의 제반 문제가 따르게 되는데, 그러한 임대차에 관해 기본적인 법률적 상식을 알고 개업을 하면 예측하지 못한 손해를 최소한으로 줄일 수 있지 않을까 생각된다.

근린생활시설 등의 영업용 용도(또는 주된 부분을 영업용으로 사용)로 사용하면서 사업자등록이 되는 점포는 임대보증금 범위 내 임대차계약에 한해 상가건물 임대차보호법의 적용을 받게 되는데, 대전의 경우는 5억 4000만 원의 보증금 내에서 임대차계약을 체결했을 때 적용된다.

임차인은 우선 상가건물 임대차보호법에 의한 `대항력`을 갖춰야 하는데, 대항력은 점포 임대차계약을 체결한 후 입주를 하고 관할 세무서에 그 임대차계약서를 첨부하여 사업자등록을 신청하면 다음 날부터 대항력을 취득하게 되고, 이때 관할 세무서에서 임대차계약서에 확정일자를 받아야 함을 유념해야 한다.

위와 같이 대항력을 갖추게 되면 임차인은 제3자 누구에게나 점포 임차권을 주장할 수 있게 됨으로 점포가 있는 건물을 매수한 자의 경우 자동으로 임대인의 지위를 승계해야만 한다. 따라서 임차인은 새로 건물을 매수한 자에게 남은 임대차기간을 보장받을 뿐만 아니라, 임대기간 만료나 임대차계약 해지로 임차건물을 명도해줄 때 임대보증금의 반환을 요구할 수 있게 되는 것이다.

임차인은 최초의 임대차계약에서 정한 임대차기간을 포함해 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서, 차임연체 등의 특별한 사유가 없다면 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있고, 이러한 계약갱신요구권은 임대인의 동의를 받아 전대차계약을 체결한 전차인도 임차인을 대위해 행사할 수 있다.

위와 같이 대항력을 갖춘 임차인은 임대보증금 중 일정액을 최우선으로 보호받을 수 있는데, 예를 들어 임차건물이 경매가 됐을 경우 소액보증금은 순위와 관계없이 우선 배당된다. 대전의 경우는 3800만 원 이하 보증금일 경우 1300만 원이 소액보증금으로 보호된다. 이러한 소액보증금은 상가건물임대차보호법이 시행된 기준연도에 체결된 임대차계약에 따라 소액보증금의 금액이 달라질 수 있다.

이때 주의할 것은 점포입주와 사업자등록의 대항력 요건은 경매개시결정 이전에 갖춰야 되고, 해당 경매사건에서 정하는 배당요구종기일 전에 `권리신고 및 배당요구신청`을 경매법원에 반드시 제출해야 된다. 확정일자를 받았다면 대전의 경우 3800만 원 보증금 전액에 대해서 전세권등기를 한 것과 같은 순위보전의 효력을 인정받기 때문에, 확정일자를 받은 이후의 임대인에 대한 가압류권자나 근저당권자 등의 후순위권리자에 우선해 전액을 보호받을 수 있다.

정영환 법무사

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