현재 1세대 1주택으로 비과세를 받기 위해서는 2년 이상 보유할 것을 요구하고, 지난해 8월 3일 이후 취득한 조정대상지역은 2년 이상 거주할 것을 요건으로 한다. 대전에서 전세로 살고 있고 세종에 집이 있다면 예전에는 보유만 하더라도 양도할 때 비과세 혜택을 받았겠지만 이제는 세종에 직접 살고 있어야 한다.

`1세대`가 되기 위해서는 원칙적으로 배우자가 있어야 하지만, 당해 거주자의 연령이 30세 이상인 경우나 배우자가 사망하거나 이혼한 경우 또는 일정한 재산이 있는 만 19세 이상의 성년자 등은 배우자가 없어도 1세대로 보고 있다.

1세대 1주택 양도소득세 비과세 규정은 양도소득세 규정 중에도 가장 많은 국민들이 혜택을 받고 있는 규정이다. 그렇다면 1세대 2주택 이상을 보유하는 경우에 양도소득세는 어떻게 될까.

정부는 지난해 8월 2일 `실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안`을 발표했다. 문장은 어렵게 써져 있지만 간단하게 보면 `내 집 마련을 위한 사람을 보호하고자 주택가격을 안정화 시킨다.`라는 뜻이다. 그 내용은 다주택자의 양도소득세 중과세에 초점이 맞춰져 있다. 집을 가진 사람이 또 다시 집을 사들이는 `아파트 사재기`가 이뤄지고 있기 때문에 공급은 늘고 있는데 자기 집을 가진 가구는 늘지 않고 있다.

1세대 2주택 이상 보유한 경우로서 2018년 4월 1일 이후 양도하는 조정대상지역에 소재한 양도주택은 가산초과누진세율(2주택 16-50%, 3주택 이상 26-60%)을 적용하고, 장기보유특별공제를 배제한다고 발표했다.

책에서 배우는 시장경제의 가장 큰 핵심은 수요와 공급이론이다. 팔려고 하는 사람과 살려는 사람이 제시하는 가격이 일치하는 점에서 거래가 이루어진다는 아주 간단한 내용이다. 수요보다 공급이 많아지면 가격은 떨어져야 한다.

그러면 공급의 측면에서 다주택자에게 중과세를 하면 주택을 팔려고 할까. 그렇지 않다고 본다. 지금 팔지 않고 보유하다가 나중에 다시 정책이 바뀌면 판다는 생각이 들기 때문이다. 8·2부동산 정책은 이미 주택을 보유한 사람은 더 이상 주택을 보유하지 말라는 의미로 보이지만 동시에 팔지도 말라고도 보인다. 그래서 당연히 보유세인 재산세와 종합부동산세를 강화하는 방법으로 진화한 것이다. 그러면 보유하는 동안의 지출이 부담이 되고 훗날 되팔았을 때 시세차익을 크게 기대하기 어렵다고 판단이 된다면 매물이 쏟아질 것이다. 그러면 정부는 고율의 세금으로 이득도 취할 수 있다. 이렇게 되기 위해서는 당연히 정책 자체의 안정성과 지속성을 지녀야 할 것이다. 정권이 바뀌고 나서 또다시 부동산 정책이 바뀔 것이라고 기대가 되면 어떤 정책이라도 힘을 잃을 것으로 보인다.

<김송식 김송식세무회계사무소 대표세무사 >

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