첫 번째 상호협의에 의한 갱신은 법에서 정한 행사기간 내에 계약갱신 및 계약조건에 대한 통지와 이에 대한 협의가 된 경우다. 연장되는 기간이나 임대보증금 및 차임 등 증액에 대하여 임대인과 임차인 간에 협의된 내용으로 계약을 연장하게 된다. 기간도 증액도 협의에 의해 자유롭게 가능하다. 임차인에게 계약갱신요구권이 남아있게 된다. 두 번째 묵시적 갱신으로 법에서 정한 행사기간 내에 계약갱신에 대한 의사표시를 하지 않았다면 이전 계약과 동일한 조건으로 계약이 연장된 것으로 본다. 묵시적 갱신 이후에 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 계약해지 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다. 만약에 연장된 계약의 만기까지 간다면 역시 행사기간 내에 임차인은 계약갱신요구권을 사용할 수 있다.

세 번째 계약갱신요구권을 사용하는 경우다. 임대인은 갱신을 거절한 정당한 사유가 없는 한 갱신을 해주어야 한다. 갱신된 계약기간 중 임차인의 해지통보 효력은 묵시적 갱신과 동일하다. 증액 한도도 최대 5% 이내로 제한된다. 만약 5%를 초과하여 갱신한 경우에는 상호협의에 의한 갱신이 되므로 임차인은 계약갱신요구권을 다시 사용할 수 있다. 계약갱신요구권이 일방적인 권리처럼 보이지만 갱신 거절에 관한 규정도 있으므로 이해관계가 양보 없이 충돌하는 경우에는 서로에게 강한 약점이 되기도 한다. 상황에 맞게 배려하고 갈등 없이 갱신될 수 있도록 서로 노력이 필요한 시점이다.

김혜영 공인중개사협회 대전지부 상담위원

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