재건축, 재개발 아파트나 일반 분양아파트가 분양에 성공하고 투자재로서 기능하려면 주변의 아파트 가격이 이들보다 위에 있는 현상이 출몰하고 일정기간 지속하여야 하며 이를 통해 시장에 추가 상승에 대한 기대심리가 가득해야 한다. 그래서 사업주체들은 은연중에 이런 기대심리가 나타나도록 시장을 조작하거나 왜곡시키려 하고 이것이 결국은 투기적 투자자들과 함께 과수요나 현시적 수요를 유인케 한다. 그러나 사업주체들은 분양만 성공하면 자신들의 목적은 달성한 것이기에 추후 시장에서 가격을 지지하는 역할을 방치하게 되고 이에 따라 아파트 가격이 일정기간 하락하는 현상이 나타나기도 한다. 대전에서도 이러한 현상이 이미 반복적으로 나타난 바 있다.

재건축이나 재개발 아파트의 경우에는 여기에 더하여 사업기간과 사업참여자들의 속성 및 공적인 규제(초과이익환수,공공임대물량 할당 등)의 리스크가 가격의 상승과 하락에 크게 영향을 미친다.특히 주의해야 할 것은 사업참여자들의 속성이다. 재건축은 단일 속성으로 이해관계 역시 단일해 사업기간이 비교적 짧지만 그래도 최소 5-8년 정도 걸린다. 재개발은 일정 지역내에 존재하는 여러 이해관계자들의 속성 파악과 이해관계 조정과정이 매우 복잡하고 어렵다보니 사업기간이 통상 재건축보다 길어 빨리 진행된다 해도 대략 8-12년 정도 소요된다. 이 사업기간 중에 투자에 영향을 주는 외부 변수들의 변화가 등장하게 된다. 이로 인해 일반 투자자들은 자신들이 이러한 함정에 빠졌다는 것을 깨닫게 된다. 이때 투기적 투자자들은 일반투자자들에게 그 리스크를 이미 다 넘긴 뒤일 것이다. 대전에서 지금 이러한 과정이 잔행되고 있는데 일반 투자자들은 자신이 어디에 있는지 한 번 더 짚어 볼 일이다. 김동석 한국공인중개사협회대전지부 주임교수

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