◇투자 지역선정, 우선순위를 골라라=투자 또는 실거주 목적으로 가격이 상승하는 아파트를 찾기 위해 가장 먼저 해야 하는 일은 지역선정이다. 어떤 지역이 앞으로 1-2년간 상승 또는 하락할지 예측하고 거주하기에 좋으면서 투자가치도 있는 지역을 골라야 한다. 자신이 살고 있고 잘 아는 지역은 굳이 분석하지 않아도 어디가 좋은 아파트이고, 좋은 학군인지를 어렵지 않게 판단할 수 있다. 하지만 처음 접하는 지역들은 지도를 보고 아파트를 찾아도 막연할 뿐이다. 지역을 선정하기 위해서는 전국을 대상으로 여러 지표를 살펴야 한다. 전국 시도별 아파트 매매가격 변동률과 전세가격 변동률, 거래량, 공급물량, 입주물량, 지역별 매수자·매도자 동향 등 다양한 지표를 활용해 지역을 파악하고 시장을 이해하는 안목을 키워보자. 수치만 보고 그 지역을 정확히 파악할 순 없지만 현재 어느 지역에 먼저 관심을 가져야 하는지에 대한 우선순위를 정하는 데 위 지표가 큰 도움이 된다.

◇매매 타이밍은 전세가 파악부터=침체된 시장의 매매가 회복 시기 등을 파악하기 위해 사전에 중요하게 살펴봐야 할 지수가 바로 전세가다. 전세가는 실거주자의 사용 가치로 해당 주택에 살기 위해 얼마의 돈을 낼 의향이 있는지를 보여주는 지표다. 전세가격지수는 KB부동산에서 제공하는 시계열 자료에서 볼 수 있는데, `월간KB주택동향`과 `주간KB주택동향`에서 확인이 가능하다. 월간 동향 차트는 길고 큰 흐름을 보는 데 도움이 되고 현재 시장 상황을 발 빠르게 확인하기 위해서는 주간 동향 차트를 이용하는 것이 좋다. 매주 시장을 관찰한다면 매매타이밍을 잡는데 도움이 된다. 관심 있는 지역이 현재 상승-하강-보합 중 어디에 해당하는지 그 흐름을 알아야 투자 시점을 잡는 데 도움이 된다. KB부동산에서 매주 제공하는 매매·전세가격 증감률 표를 활용해 보자.

◇매수자와 매도자 심리를 읽어라=매매가와 전세가의 변화를 살펴보았다면, 그 다음으로 중요한 것은 매도자, 매수자의 심리다. 이는 KB부동산 시계열 자료 중 `매수매도`에서 확인이 가능하다. `매도우위`란 집을 팔려는 사람보다 사려는 사람이 더 많은 `매도자가 유리`한 상황으로 가격이 상승할 가능성이 큰 시장을 말한다. `매수우위`는 반대로 팔려는 사람이 더 많아 `매수자가 유리`해 물건들을 비교하고 가격을 낮춰 살 수 있으니 가격이 하락할 가능성이 크다는 걸 알 수 있다. 예를 들어 부동산을 사려는 사람이 많아지면 집을 내놓은 사람들은 살 사람이 많다는 시장의 분위기를 감지해 매물을 거둬들이기 시작한다. 이렇게 매물의 양이 줄어들면 어떻게 될까? 사려는 사람은 많은데 매물이 없으니 매매계약은 더욱 잘 이뤄지고 가격 상승도 빨라진다. 매도자, 매수자의 심리가 변하는 의미를 잘 파악하면 앞으로 오는 시장이 어떤 시장일지 유추할 수 있다.

◇공급물량 파악은 아파트 투자에서 필수=아파트, 상가, 오피스텔, 가전제품, 식재료, 가구 등 금전으로 거래가 가능한 모든 물건은 공급량과 수요량에 의해 가격이 결정된다. 다행히도 많은 사람이 실거주용이나 투자용으로 선택하는 아파트는 충분히 공급량을 예상할 수 있는 상품이다. 인허가 실적, 착공 실적, 준공 실적은 공공데이터를 이용해 어렵지 않게 지역별로 확인해 볼 수 있다. 국토교통부통계누리와 국가통계포털에서 같은 자료를 조회해볼 수 있는데, 국가통계포털은 그래프를 그려주는 기능을 제공하므로 더 편리하게 사용할 수 있다. 공급량은 변동 폭이 크다. 건설 경기가 좋고 분양이 잘되면 공급량이 급격히 늘어났다가 미분양이 증가하면 급격히 줄어든다. 특히 공급량의 증감은 단기간 전세가격에 큰 영향을 미친다. 입주 물량이 많은 시기에는 매수한 구축 아파트의 잔금을 치르는 시점까지 전세 세입자를 찾지 못해 대출을 급하게 받아야 할 때도 있다. 또한 전세 계약 만료 시기와 겹칠 때는 역전세 현상이 나타날 수 있으므로 여유자금을 미리 확보해 두는 것이 좋다.

◇학군이 좋은 곳은 가격 방어가 훌륭=부동산을 투자할 때 중요한 요소 중 하나는 `교육환경`이다. 그래서 자녀가 있는 실거주자들이 집을 선택하는 데 가장 중요하게 생각하는 것 중 하나는 학군이다. 명문 학군과 학원가를 갖춘 곳은 주변에 유흥주점, 단란주점 등 교육에 좋지 않은 시설이 적어 주거환경이 양호하고 수요도 꾸준해 대체로 집값이 높다. 불황에도 매매가는 가장 늦게, 가장 적게 하락하며 늘 수요가 많아 환금성 측면에서도 좋다. 그렇다면 어떤 곳이 명문 학군일까? 대전에서 전통적인 명문학군으로 꼽히는 곳은 서구 둔산동, 유성구 노은동이다. 그렇다면 우리가 다 아는 학군 말고 잘 모르는 지역의 우수 학군은 어떻게, 어떤 기준으로 찾아야 할까? 앞서 얘기한 대로 가장 중요한 학군은 중학교 학군이다. 어느 중학교가 특목고 진학률이 높고 국가 학업 성취도가 좋은지는 `학교 알리미` 사이트를 통해 알아볼 수 있다. 국가학업성취도는 국어, 영어, 수학 세 과목을 얼마만큼의 학생들이 이해하느냐에 대한 항목으로 높을수록 좋은 학교라고 볼 수 있다. 중학교 학군만큼 눈여겨봐야 하는 것은 바로 학원가다. 학원가는 주로 아파트 밀집도가 높고 중대형 평형 아파트가 많은 곳, 중학교 학군이 좋은 곳 등의 조건을 만족하는 지역에 자연스럽게 형성된다.

지지옥션 관계자는 "아파트 시장의 전체 방향과 흐름을 읽어내는 것도 중요하지만 결국은 내가 투자할 대상을 찾아내는 것과 해당 아파트 단지가 미래에 가격이 상승할 것인지를 판단하는 것이 가장 중요하다"면서 "최근 매매가가 올랐는지, 올랐다면 저점 기준 얼마나 올랐는지, 전세가는 오름세인지 내림세인지, 최고 고점의 가격은 얼마이며 현재 매매가와 얼마나 차이가 나는지 등을 파악해 투자 여부를 결정해야 한다"고 조언했다. 조남형 기자

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