부동산 시장에서도 특히 대박과 쪽박을 가르는 선택의 지혜가 필요한 곳에서 이런 류의 용어들과 선택들이 많이 존재한다. 투기와 투자, 갭 투자와 하우스푸어, 서울과 지방 등등이다. 그러나 지혜란 통찰과 직관의 산물이다보니 지혜가 쌓이면 예지가 되듯이 자세히 들여다 보면 마치 공자님이 "오도(吾道)는 일이관지(一以貫之)"라고 한 것과 같이 하나로 관통하는 척도가 존재하고 있다는 것을 발견할 수 있다.

바로 레버리지 효과(leverage effect)가 그것이다.

아르키메데스가 언급한 지렛대효과로 금융과 부동산 분야를 포함한 모든 투자행위에 있어서 다른 사람의 돈을 발판 삼아 자신의 이익을 늘린다는 점에서 이를 지렛대에 비유한 것이다. 하지만 이러한 레버리지 투자는 매우 리스크가 높아 쪽박과 대박의 사이에 있는 투자행태로 분류된다.

그렇다면 이같은 레버리지 투자는 언제 할 수 있는가를 아는 것이 중요하다. 통상적으로는 부동산 시장에서 레버리지의 상승과 하락은 부동산 자산가치의 상승과 하락을 가늠하는 척도가 된다. 이때 부동산 시장의 레버리지를 결정짓는 가장 큰 주체는 정부의 정책이므로 레버리지를 늘리는 정책 및 시장 상황이 등장하게 될 때, 즉 LTV비율 상승, 금리 인하, 전세보증금 상승(만성적 초과수요상태 또는 만성저구 공급부족상태) 등은 자산가치 상승이, 그 반대인 경우에는 하락이 등장할 것임을 미리 가늠할 수 있는 것이다.

그런데 최근 서울·수도권에서는 정부의 정책이 레버리지를 축소시켜나가는 정책임에도 오히려 부동산 가격이 상승하는 현상을 보이고 있다. 이것은 통상적인 레버리지 축소 정책을 상쇄시키는 또 다른 레버리지가 존재하고 있기 때문이다. 만성적인 공급부족이다.

이제 경자년의 흰쥐가 미리 알려주는 것이 거의 드러나지 않았을까 싶다. 부동산 시장에서 정부와 시장 참여자들이 제각각 레버리지를 어떻게 조율하고 결정해나가야 하는지…

김동석 한국공인중개사협회 대전지부 주임교수

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