민간 아파트 곳곳에서 단지 내 상가 공급과열 현상이 빚어지면서 행복도시 부동산시장 질서를 교란시키고 있다는 것.

대표적인 사례는 개발이 한창인 3·4생활권에서 찾아볼 수 있다. 대림산업이 세종시 3-1생활권 M4블록에 공급한 `e편한세상 세종 리버파크`는 총 849가구다. 해당 아파트의 단지 내 상가인 `세종 센트럴 애비뉴`는 총 196개에 달한다.

통상 부동산업계는 공동주택 1000가구에 들어서는 단지 내 상가 적정 비율을 2% 이하로 잡고 있다. 1000가구의 단지 내 상가가 20곳을 넘어서면 안 된다는 논리다. 849가구 단지에 196개의 상가 수는 국내에선 찾아보기 드문 사례라는 게 부동산업계의 시각이다. 공동주택이 아닌 주상복합으로 볼 수 있다는 웃지 못할 해석도 돌고 있다.

해당 아파트 단지 인근에는 도시계획에 따라 상업용지가 즐비한 상태. 이러한 상황에서 200개에 달하는 단지 내 상가는 공급과잉 현상을 부채질할 수밖에 없는 구조이다.

세종시 4-1생활권 P1구역 단지 내 상가 `캐슬앤파밀리에 디아트 스퀘어`도 문제다. 1703가구에 96개에 달하는 단지 내 상가가 계획됐다. 1703가구의 대규모 단지이지만 100개에 육박하는 단지 내 상가 수는 과도하다는 게 업계의 시각이다.

공공시장과 비교할 땐 확연한 차이를 보이고 있다. LH가 세종시 2-2생활권 M2블록에 공급한 10년 공공임대아파트 `세종 투마로 시티(Tomorrow City)`는 1164가구에 단지 내 상가는 11곳이다.

LH 관계자는 "단지 내 상가는 적정한 비율을 유지해야 한다"면서 "행복도시 내 공공 아파트의 경우 공급과잉 현상이 빚어지지 않도록 조절하고 있다"고 말했다.

건설업계 일각에선 행복도시 내 인허가권을 쥐고 있는 행정중심복합도시건설청의 무차별적인 행정처리가 문제라는 입장이다.

아파트 시행사 입장에선 단지 내 상가의 수가 많을수록 높은 수익을 얻게 된다. 세종시 3·4생활권 단지 내 상가 분양가격을 보면 1층의 경우 5억 원에서 7억 원 수준, 2층은 2억 원 안팎으로 책정됐다. 단지 내 상가가 200개에 달할 경우 시행사는 수백억 원의 수익을 올리게 된다. 결국 시장 질서를 훼손하면서 시행사의 배를 불리는 결과를 낳게 된다.

건설업계 관계자는 "세종시는 현재 3생활권과 4생활권을 중심으로 민간 공동주택의 단지 내 상가가 과도하게 인허가 처리되는 경향이 있다"면서 "시행사를 배 불릴 수밖에 없는 행정처리이며, 업계 일각에선 특혜의 소지로도 해석될 수 있다"고 전했다.

업계는 향후 예정된 개발지역에서도 단지 내 상가 공급과잉 현상이 이어지면 문제는 더욱 커질 것이라는 관측이다. 과도한 아파트 단지 내 상가는 당초 상업시설계획에 포함됐지 않았기 때문. 자칫 세종시 인구계획과 상가비율이 어긋날 수 있다는 것이다.

세종시 인구는 현재 25만 명을 돌파했지만 신도심 지역은 15만 명 수준이다. 세종시의 인구현황 자료를 보면 지난 2월 말 기준 세종시 인구는 총 25만 1312명이다. 이 중 읍·면 지역이 9만 9858명(조치원읍 4만 7406, 소정면 3054명, 전의면 6890명, 전동면 4192명, 연서면 8286명, 연동면 3739명, 부강면 6959명, 연기면 2826명, 금남면 9896명, 장군면 6610명), 신도시 동지역이 15만 1454명(아름동 2만 4811명, 고운동 2만 6414명, 종촌동 3만 720명, 한솔동 2만 2804명, 보람동 1만 4877명, 도담동 3만 1828명)이다.

행복도시 건설계획에 맞춰 인구가 유입되고 있는 것. 행복도시의 인구 유입계획은 1단계 초기활력단계(2007-2015년)는 15만, 2단계 자족적 성숙단계(2016-2020년) 30만, 3단계 완성단계(2021-2030년)는 50만으로 계획됐다.

부동산 업계 관계자는 "세종시 인구가 급증하는 상황은 맞지만, 신도심에 들어설 인구는 아직 진행 중"이라며 "벌써부터 상가공급이 과잉되면 공실에 따른 사업 개발자와 투자자들의 피해는 더욱 커질 것으로 보이며, 민간 건설시장에서도 적절한 인허가가 이뤄져야 공급과잉을 막을 수 있을 것"이라고 말했다. 강대묵 기자

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