◇부동산 시장 꼼꼼히 살펴야

경매시장에서 가장 중요한 것은 부동산의 현재 가치를 판단하는 것이다.

우선 해당 동사무소에서 세대열람을 실시한 후 주민등록 전입을 확인하고, 인근 부동산 중개업소를 방문해 시세를 파악해야 한다. 가능하다면 집주인과 세입자를 만나 이들의 성향이나 사정을 파악해 낙찰 후 명도(집비우기) 과정을 예상해 보는 것도 탁월한 방법이다. 이 과정을 거친 후 보유하고 있는 자금여력을 고려해 입찰 당일 참여할 수 있는 물건을 최종적으로 선정하는 것이 바람직하다.

◇서류 작성시 주의 사항

경매과정에서 서류 작성 미흡으로 인해 손해를 볼 수도 있다. 입찰당일 경매법정에서 서류철을 통해 변경된 사항과 파악되지 않은 부분이 없는지 다시 한 번 확인해야 한다. 입찰서류 작성을 할 경우 오타 등이 발생해 펜으로 긋고 다시 쓰거나, 틀린 부분에 날인 후 작성할 경우 무효 처리가 된다.

또한 주변 분위기에 휩쓸려 낙찰 받고자 하는 마음이 앞서 지나치게 높은 입찰가를 적어, 낙찰 후 예상 이상의 자금이 투입되지 않도록 평정심을 찾아야 한다.

하유정 지지옥션 연구원은 "너무 낮게 입찰가를 책정할 경우 낙찰이 될 확률이 낮아지기 때문에 혹 입찰을 처음 하거나 경험이 부족하다 생각하는 분들은 연습 삼아 경매법정을 찾아 자신이 분석한 물건에 대해 가상으로 입찰가를 산정해 두고 낙찰가와 비교하는 것도 좋은 경험이 될 것"이라며 "실수요자가 아닌 경우 예상한 입찰가와 낙찰가가 3% 이내에서 이루어졌다면 아주 성공적이라고 할 수 있다"고 조언했다.

◇경매시장 체크 포인트

부동산 경매시장의 권리 분석이란 권리 관계 및 채무자, 세입자, 채권자들에 대한 후 법적 대처방향 등을 파악해 낙찰 후 소유권에 끼치는 내용을 분석하는 것이다.

법원 서류를 기초로 부동산 등기부등본, 주민등록등본, 토지대장, 건축물관리대장 등으로 이뤄지며, 이해 관계인에 대한 탐문 결과도 반영한다.

우선 말소기준 권리를 중심으로 낙찰 이후 소멸하는 권리와 인수해야 하는 권리를 구분해야 한다.

말소기준 권리에는 경매신청 등기, 근저당, 가압류, 가등기 등이 있다. 이 중에서 가장 먼저 등기되어 있는 것이 해당 사건의 말소기준 권리이다. 일반적으로는 여타 권리가 없는 경우 선순위 근저당권이 말소기준에 권리가 된다.

특히 현 상태의 인수경락 여부, 취득 부동산의 사용제한, 경매 취득 후 원인무효, 가등기로 인한 소유권 침탈 가능성에 대해 분석해야 하며, 이해관계인들의 입장이 변할 것도 가정해 인수 경락대금 부담, 경매취소 가능성까지 대비해야 한다.

권리분석시 소유권 이전 청구원 보전 가등기 등 상세히 검토해야 할 부분을 챙겨야 한다.

가등기 중 배당절차에서 우선변제권을 행사하는 담보 가등기가 아닌, 순수한 소유권 이전 청구권 보전 가등기는 채무자와 청산절차를 거친 후 본등기가 된다. 이에 따라 소멸이 안 되는 가등기는 반드시 피해야 한다.

처분금지 가처분이 문제가 되는 경우도 많다. 추후 가처분 자가 본안 소송에서 승소하면 소유권이 반환되기 때문에 주의해야 하며, 환매특약에서 약정한 내용대로 환매권자에게 환매를 당할 수 있다는 점도 주의해야 한다.

등기의 말소는 회복에 관한 재판이 진행 중이라는 뜻이다. 등기원인의 무효 또는 취소를 이유로 등기의 말소 등 소가 제기된 경우 이를 3자에게 경고하기 위해 법원의 촉탁으로 행해지는 등기이고 추후 소송 결과에 의해 소유권을 뺏길 수 있으므로 가급적 피해야 한다.

◇매력적 투자처 경매시장

경매가 매력적인 투자처로 공인되는 이유는 기본적인 구조가 투자자에게 유리하기 때문이다.

우선 경매는 최소원가에 부동산을 매입할 수 있는 시장으로 불린다. 감정가가 대체로 보수적으로 잡히기 때문에 실제 시세와 비교하면 수익률이 높다. 또한 한쪽이 우세한 힘을 행사하는 매도자와 매수자의 역학구조에서 벗어나 경매는 매수자가 전적으로 가격결정권을 행사하는 시장이다. 응찰자가 없을 때 20-30%씩 저감되는 효과도 맛볼 수 있다.

특히 경매는 매물 처분의 주관이 국가 기관이기 때문에 안전하다. 결국 본인의 능력부족에 따른 피해는 있을 수 있지만 사기행위는 찾아볼 수 없는 곳이라는 것.

하 연구원은 "일각에선 아직도 경매를 어렵고 망해서 나온 부동산이라는 부정적인 이미지를 가지고 있고, 마치 로또나 도박을 대하 듯 인생역전을 가져다 줄 장밋빛 환상만 품고 접근하는 부류도 있다"며 "이러한 부정적인 이미지에서 벗어나 땀 흘려 발품을 팔고 꼼꼼히 시장을 분석하면 높은 수익을 낼 수 있는 승률 높은 투자 수단이 될 수 있다"고 전했다.

강대묵 기자 mugi1000@daejonilbo.com

　자료제공=지지옥션

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