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[알기 쉬운 부동산] 부동산 세금계의 세트메뉴

2021-02-18 기사
편집 2021-02-18 07:05:58

 

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첨부사진1김혜영 공인중개사협회 대전지부 상담위원
취득세와 양도세. 둘은 부동산 거래 시 기본으로 따라다니는 세금이다. 최근 부동산 정책이 거듭되면서 세금 부과 기준이 복잡해졌고 특히 다주택자와 단기매매를 타깃으로 한 규제성 정책이 대부분이므로 주택 수는 물론 조정지역 여부, 취득시기와 처분시기를 정확하게 짚어보지 않으면 세금 폭탄을 맞게 된다. 이에 취득세와 양도세 부과기준의 차이점을 몇 가지 알아보고자 한다. 취득세와 양도세 혜택의 공통원칙은 1주택, 중과의 공통원칙은 조정지역, 유상거래, 다주택이다. 1세대 구성원이 조정지역에서 유상거래로 주택 추가의 세가지 조건을 동시에 갖추면 일단 중과세 대상이라고 보면 된다. 그리고 '일시적 1세대 2주택', '중과배제조건', '중과배제주택' 등에 해당되는지 점검해서 절세 가능한 선택을 해야 하는데 여기서부터 취득세와 양도세가 혜택과 중과를 놓고 차이를 보이기 시작한다. 위 원칙들의 판단기준과 적용방식이 달라지기 때문이다.

예를 들어 '일시적 1세대 2주택'의 경우 기존주택과 신규로 취득하는 주택이 모두 조정지역 내에 있으면 신규주택 취득일로부터 1년 이내 전입 및 기존주택을 처분해야 취득세 중과도 안되고 양도세도 비과세 혜택을 받을 수 있다. 그런데 만기가 1년 이상 남은 임차인이 있는 신규주택을 취득했을 경우 임차인을 강제로 내보낼 수는 없으므로 양도세는 임대차 기간만큼 유예해주는 예외 규정이 있다. 그러나 취득세는 이에 대한 예외를 인정하지 않기 때문에 어떻게든 해당 조건을 이행하지 못하면 추후에 중과세율의 차액만큼 추징될 뿐 아니라 과소신고가산세와 납부불성실가산세까지 추가된다. 또한 공시가격 1억 원 미만의 주택(재개발구역등 제외)의 경우 취득세의 주택 수에서는 제외되나 양도세의 주택 수에는 포함될 수 있다. 양도세에서는 수도권 및 광역시·특별자치시 외의 지역에(경기도 읍·면, 광역시·군, 세종시 읍·면 지역도 포함) 있는 주택이면서 공시가격 3억 원 이하에 해당돼야 주택 수에서 제외되기 때문이다. 실제로는 더 복잡한 기준과 다양한 변수들이 존재하기 때문에 1주택자라고 해도 세금에서 안심할 수는 없다. 징검다리 건너듯 두드리고 또 두드려봐야 하는 것이 세금이다.

김혜영 공인중개사협회 대전지부 상담위원



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