김혜영 공인중개사협회 대전지부 상담위원
A와 B는 6년 전에 다가구주택을 각각 매입했다. A의 주택은 1층이 상가(근린생활시설)로 구성된 4층 다가구주택, B의 주택은 4층에 무허가 옥탑방이 있으며 원투룸으로만 구성된 3층 다가구주택이다. 두 사람 모두 매입한 주택에 거주하고 있으며 다른 주택은 없다. 최근에 시세차익을 남기고 해당 주택을 매도하게 되었는데 공통적으로 매도가 9억원 이하, 건축물대장상'단독주택(다가구주택)', 1주택자이고 2년 이상 보유 및 거주하였으므로 양도세 비과세 요건은 충족하였다. 그런데 A는 양도세 비과세, B는 양도세가 과세 되었다. 왜 이런 경우가 생긴 것일까?
B의 다가구주택이 다세대주택으로 취급되었기 때문이다.
다가구주택은 건축법상 단독주택, 다세대주택은 공동주택에 속한다.
단독주택으로서의 요건을 갖추려면 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하, 주택으로 쓰이는 1개동의 연면적이 660㎡ 이하, 19세대 이하 이 3가지를 충족해야 한다.
반면 다세대주택은 공동주택으로 분류 되며, 주택으로 쓰는 1개 동의 연면적이 660㎡ 이하이고, 층수가 4개 층 이하이다.
그런데 B의 주택은 건축물대장상 총 3층임에도 불구하고 4층의 무허가 옥탑방 때문에 4개 층을 주거용으로 사용하는 다세대주택으로 분류되어, 본인이 거주하고 있는 1호를 제외한 나머지 호수들이 각각 양도세가 과세된 것이다. A의 경우에는 총 4층으로 되어있어도 1개 층이 상가, 나머지 3개 층이 주거용으로 사용 되고 있어 다가구주택의 기준에 부합 하므로 비과세 처리가 된 것이다.
이는 세법상 실질과세원칙에 따른 것으로 A의 건물도 1층을 실제로는 주거용으로 사용하고 있었다면 역시 양도세가 과세 된다. 게다가 전체가 주택으로 간주 되고 있는 주거비율 50% 초과의 상가주택도 2022년부터는 매도가액이 9억을 초과하는 경우, 상가와 주택 부분에 대한 과세가 별도로 이루어져 현재보다 양도세가 증가하게 된다.
따라서 다가구주택을 거래하고자 할 경우, 공부상의 자료에만 의지하지 말고 실제 현황이 어떻게 사용되고 있는지 잘 검토해야 양도세에 현명하게 대비 할 수 있을 것이다. 김혜영 공인중개사협회 대전지부 상담위원
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B의 다가구주택이 다세대주택으로 취급되었기 때문이다.
다가구주택은 건축법상 단독주택, 다세대주택은 공동주택에 속한다.
단독주택으로서의 요건을 갖추려면 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하, 주택으로 쓰이는 1개동의 연면적이 660㎡ 이하, 19세대 이하 이 3가지를 충족해야 한다.
반면 다세대주택은 공동주택으로 분류 되며, 주택으로 쓰는 1개 동의 연면적이 660㎡ 이하이고, 층수가 4개 층 이하이다.
그런데 B의 주택은 건축물대장상 총 3층임에도 불구하고 4층의 무허가 옥탑방 때문에 4개 층을 주거용으로 사용하는 다세대주택으로 분류되어, 본인이 거주하고 있는 1호를 제외한 나머지 호수들이 각각 양도세가 과세된 것이다. A의 경우에는 총 4층으로 되어있어도 1개 층이 상가, 나머지 3개 층이 주거용으로 사용 되고 있어 다가구주택의 기준에 부합 하므로 비과세 처리가 된 것이다.
이는 세법상 실질과세원칙에 따른 것으로 A의 건물도 1층을 실제로는 주거용으로 사용하고 있었다면 역시 양도세가 과세 된다. 게다가 전체가 주택으로 간주 되고 있는 주거비율 50% 초과의 상가주택도 2022년부터는 매도가액이 9억을 초과하는 경우, 상가와 주택 부분에 대한 과세가 별도로 이루어져 현재보다 양도세가 증가하게 된다.
따라서 다가구주택을 거래하고자 할 경우, 공부상의 자료에만 의지하지 말고 실제 현황이 어떻게 사용되고 있는지 잘 검토해야 양도세에 현명하게 대비 할 수 있을 것이다. 김혜영 공인중개사협회 대전지부 상담위원
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