김혜영 공인중개사협회 대전지부 상담위원
김혜영 공인중개사협회 대전지부 상담위원
A와 B는 6년 전에 다가구주택을 각각 매입했다. A의 주택은 1층이 상가(근린생활시설)로 구성된 4층 다가구주택, B의 주택은 4층에 무허가 옥탑방이 있으며 원투룸으로만 구성된 3층 다가구주택이다. 두 사람 모두 매입한 주택에 거주하고 있으며 다른 주택은 없다. 최근에 시세차익을 남기고 해당 주택을 매도하게 되었는데 공통적으로 매도가 9억원 이하, 건축물대장상`단독주택(다가구주택)`, 1주택자이고 2년 이상 보유 및 거주하였으므로 양도세 비과세 요건은 충족하였다. 그런데 A는 양도세 비과세, B는 양도세가 과세 되었다. 왜 이런 경우가 생긴 것일까?

B의 다가구주택이 다세대주택으로 취급되었기 때문이다.

다가구주택은 건축법상 단독주택, 다세대주택은 공동주택에 속한다.

단독주택으로서의 요건을 갖추려면 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하, 주택으로 쓰이는 1개동의 연면적이 660㎡ 이하, 19세대 이하 이 3가지를 충족해야 한다.

반면 다세대주택은 공동주택으로 분류 되며, 주택으로 쓰는 1개 동의 연면적이 660㎡ 이하이고, 층수가 4개 층 이하이다.

그런데 B의 주택은 건축물대장상 총 3층임에도 불구하고 4층의 무허가 옥탑방 때문에 4개 층을 주거용으로 사용하는 다세대주택으로 분류되어, 본인이 거주하고 있는 1호를 제외한 나머지 호수들이 각각 양도세가 과세된 것이다. A의 경우에는 총 4층으로 되어있어도 1개 층이 상가, 나머지 3개 층이 주거용으로 사용 되고 있어 다가구주택의 기준에 부합 하므로 비과세 처리가 된 것이다.

이는 세법상 실질과세원칙에 따른 것으로 A의 건물도 1층을 실제로는 주거용으로 사용하고 있었다면 역시 양도세가 과세 된다. 게다가 전체가 주택으로 간주 되고 있는 주거비율 50% 초과의 상가주택도 2022년부터는 매도가액이 9억을 초과하는 경우, 상가와 주택 부분에 대한 과세가 별도로 이루어져 현재보다 양도세가 증가하게 된다.

따라서 다가구주택을 거래하고자 할 경우, 공부상의 자료에만 의지하지 말고 실제 현황이 어떻게 사용되고 있는지 잘 검토해야 양도세에 현명하게 대비 할 수 있을 것이다. 김혜영 공인중개사협회 대전지부 상담위원

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