◇전세는 세입자가 월세는 집주인이 수리해준다?=일반적으로 집수리 비용을 처리하는 과정에서 전세는 임차인이, 월세는 임대인이 비용을 지불해야 한다는 말이 많다. 과연 맞을까? 결론부터 말하면 `그때 그때` 다르다.

현행법과 판례에 따르면 전세와 월세의 수리 비용 부담에 대한 차이는 없다. 주요 설비에 대한 노후나 불량으로 인한 수선과 기본적인 설비 교체, 천장 누수, 보일러 하자, 수도관 누수, 계량기 고장, 창문 파손, 전기시설 하자 등은 월세와 전세 상관없이 모두 `집주인`에게 수리 의무가 있다. 민법 623조에 따르면 `임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 사용 및 수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 부담한다`고 명시되어 있다. 반면 임차인은 민법 374조에 따라 `임차한 건물을 선량한 관리자의 주의로 보존해야 하며` 민법 615조에 의거해 `원상회복 의무`를 가지게 된다.

하지만 세입자의 고의나 과실로 인한 파손과 간단한 수선, 소모품 교체, 사는데 지장 없는 수리(형광등, 샤워기 헤드, 도어록 건전지 교체 등)는 세입자가 부담해야 한다.

예를 들어 세 들어 사는 집에 심각한 곰팡이가 발생했다면 집주인과 세입자 중 누구의 책임일까. 집을 잘못 사용한 세입자 탓일 수도 있고 한편으로는 결로 발생 등 집 자체의 문제일 수도 있다. 세입자가 환기 및 청소 등 관리상 주의를 다했다고 인정될 경우 도배비나 청소비 부담 없이 보증금 반환 및 계약해지가 가능하다.

또 임차인의 수리 요구를 임대인이 거절할 경우는 어떻게 해야 할까? 임차인은 우선 자신의 비용을 지불하고 수리하면 된다. 그 후 수리 비용에 대해 청구해야 한다. 민법 626조 임차인의 상황청구권에 따르면 `임차인이 임차물 보존에 관한 필요 비용을 지출할 경우 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다`고 명시되어 있다.

◇전세 연장 후 중도에 이사 갈 때, 중개보수는 세입자가 부담한다?=임대차계약기간인 2년을 채웠을 때 세입자가 새로운 곳으로 이사를 가거나 집주인이 집을 비워달라고 하지 않는 한 자동연장, 즉 묵시적 갱신이 이루어진다. 자동으로 이전 계약과 동일한 조건으로 계약이 연장되는 것이다. 보통 임대차계약기간 중 세입자가 계약기간을 채우지 못하고 나가게 될 경우 새로운 세입자를 구해 나가면서 중개비용 또한 부담하고 나가는 경우가 많다.

그렇다면 묵시적 갱신이 되면서, 임대차 계약 기간 중 임차인이 계약 기간을 만료하지 않고 나가게 될 경우 임대인은 임차인에게 중개보수를 요구하는 상황이 종종 발생한다. 그럼 정말 임차인은 임대인에게 중개보수 비용을 지급해야 할까? 결론은 아니다. 판례에 따르면 계약 기간 중 3개월을 남기고 나갈 경우 임대인이 새 임차인과 임대차계약을 맺으면서 지출한 중개보수는 기존 임차인이 부담한다는 특별한 약정이 없는 한, 임대인이 부담해야 한다. 주택임대차보호법 제6조 2항에도 묵시적 갱신이 된 경우라도 임차인은 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있으며, 통보 이후 3개월이 지나면 바로 법적 효력이 발생한다고 명시되어 있다. 즉 약정한 계약 기간 3개월을 남기고 나갈 경우라도 별도의 약정이 없는 한 임차인은 중개보수를 지불할 의무가 없다.

◇가계약 후 계약 취소, 계약금은 돌려 받을 수 있다?=집을 구하려고 중개업소를 방문하다 보면 "방이 금방 나갈 수 있으니 가계약이라도 걸고 가세요"라는 말을 종종 들을 수 있다.

이때 많은 사람들이 가계약금은 돌려 받을 수 있다고 생각하는 경우가 많다. 하지만 민법 563조에 따르면 계약은 약정함으로써 그 효력을 인정한다. 구두나 서면계약이든 당사자의 합의가 있다면 법적 효력이 충분하다는 의미다. 판례에서도 `중요 부분에 대한 합의`가 있다면 가계약도 일반 계약과 마찬가지로 성립된 것으로 본다. 임차인이 가계약 시 지급한 계약금을 반환 요청하더라도 임대인에게 계약금 반환 의무는 없다는 것이다. 따라서 만약을 대비해 계약 취소 시 계약금을 돌려 받을 수 있도록 특약, 구두 계약 등 증명 가능한 것들을 준비해두는 것이 좋다. 조남형 기자

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