임차인의 갱신요구권행사는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 청구해야 하며 올해 12월 10일 이후 최초로 계약을 체결하거나 갱신되는 계약은 만기 6개월 전부터 2개월 전에 계약갱신청구권 행사를 해야 한다.

또한 임차인에게 계약갱신요구권은 1회에 한하며 갱신시에는 추가 2년을 보장해주게 되었다. 결국 임차인은 임대인의 갱신거절사유에 해당되지 않으면 4년을 거주할 수 있는 기간이 생긴 것이다

임대인과 임차인이 묵시적으로 임대차계약 갱신이 되었으면 계약갱신요구권행사로 볼 수 있는지 상담을 진행하며 많은 질문을 받지만 묵시적 갱신 계약은 계약갱신요구권 행사로 보지 않는다.

또 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신을 거절하고 법시행전에 제3자와 새로운 임대차계약을 맺은 경우에도 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지 질문을 받는다

이런 경우에는 법적안정성을 위해 제3자와 계약이 기 체결된 경우에는 예외적으로 갱신요구권을 부여하지 않는다.

다만 임대인은 법 시행이전에 제3자와 계약을 체결했다는 사실을 명시적으로 계약금수령입증서나 계약서작성서류를 입증해야 된다.

임대인의 갱신거절사유에 있어서 가장 중요한 내용은 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 갱신을 거절할 수 있다.

그래서 임차인은 2기의 차임이 연체되지 않도록 관리를 잘해야 한다.

임대료 상한 제한(5%이내)은 존속중인 계약에서 임대료를 증액하거나 계약갱신청구권을 행사하는 경우에만 적용된다.

그리고 임대료상한제한 5%는 임대료를 증액할 수 있는 상한 일뿐이고 임대인과 임차인은 5% 범위내에서 얼마든지 협의를 통해 임대료를 정할 수 있다

그리고 질문을 가장 많이 받은 사례인데 임차하고 있는 주택이 매매가 되어서 집주인이 바뀔 경우 새로운 주인이 매수한집으로 이사를 온다고 하면 임차인은 계약갱신청구권을 행사 할 수 가 없다.

반대로 새로운 주인이 매수한집으로 이사오지 않는다면 임차인은 계약갱신청구권을 사용할 수가 있다. 앞으로 임대인과 임차인은 법 개정된 내용을 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다. 그래야만 임대인과 임차인은 이해충돌이 발생하지 않을 것 같다. 이명중 한국공인중개사협회 대전지부 상담위원

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