서울은 이미 만성적 공급부족 상황에 빠져 있다. 아무리 레버리지 축소 규제대책을 내놓아도 만성적 공급부족하에서 진행되는 재개발·재건축에 의한 추가 이주수요가 신규 임대차물량 공급부족 사태를 일으키고 있고 이에 따라 전세보증금이라고 하는 레버리지 효과가 잇달아 풍선효과를 일으키고 있다. 저금리, 원달러 약세 등으로 풍부해진 시중 유동성과 서울 부동산시장의 수급 대책으로서 중요하게 기능하고 있는 재개발·재건축 시장이 공급이 추가되는 쪽으로 변화될 가능성이 큰 서울도시기본계획의 변화 등이다

향후에는 시기를 특정할 수 없지만 서울 인접 3기 신도시, 서울 15층 이하 및 서울 인접 1기 신도시 아파트 재건축, 그리고 지난 5월 6일에 발표한 공적개발 아파트 등이 `주`가 될 수 밖에 없는 시점이 대략 2022-2023년으로 추정되면서 이를 겨냥한 시중 부동자금의 흐름은 잠시 지방 아파트 아파트로 쏠렸던 투자자들의 관점을 도로 서울 및 서울 인접 재개발·재건축 시장으로 되돌릴 것으로 전망된다.

이때 2022년에 치러지는 대통령선거라는 정치일정과 2020년 말까지 완료되어 2021년도부터 작용하게 되는 `서울도시기본계획2040`에서 여의도와 용산의 재건축·재개발이 어떤 형태로 등장하느냐에 달려 있다.

현재 이 같은 흐름을 선반영한 서울 및 인접지역의 아파트 가격 상승이 두드러지게 나타나고 있으므로 이들의 추가 상승 여력은 그다지 넉넉하지는 않겠으나 이러한 흐름이 충분하게 반영되지 못한 채 대기중이고 저울질 중인 250-400세대 이하의 소규모 아파트단지와 1기 신도시 중 3기 신도시로 인하여 소외되면서 저평가된 지역으로 관심이 증폭되고 있는 것으로 여겨진다.

반면에 대전의 경우에는 도안신도시 분양이 끝나가는 2022-2023년까지는 분양시장 및 재건축.재개발에 대한 관심이 현재 상태로 유지되다가 이후에는 마찬가지로 그 관심이 서울 쪽으로 옮겨갈 것으로 에상된다. 김동석 한국공인중개사협회대전지부 주임교수

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