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[알기 쉬운 부동산] 주택 공개념은 불가능한가

2020-03-26기사 편집 2020-03-26 07:57:21

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첨부사진1김동석 한국공인중개사협회 대전지부 주임교수
통상 부동산은 토지와 건축물로 구분하고 건축물은 또 다시 주거용과 비주거용으로 구분한다. 지난 번 문재인 정부가 내놓은 헌법 개정안에 기존의 토지공개념에 대한 개념과 정의를 좀 더 확장시키는 내용을 포함시켜 이슈가 된 적도 있었다. 헌법상의 토지공개념을 요약하면 토지의 소유와 처분은 공공의 이익을 위해 적절히 제한할 수 있다는 의미다. 이를 주거용까지 적용할 수는 없을까.

물론 주거용인 경우에도 제한된 범위내에서 적용된 바가 없지는 않다.

예를 들면, 재건축·재개발지역에 적용하는 소유상한제, 공공임대아파트 의무비율, 재건축초과이익환수제, 분양가상한제, 분양권전매제한, 조정대상지역 양도세 중과 등이다.

'경자유전의 원칙'으로 직접적인 소유권제한 방식이 적용되는 농지나 도로, 산업단지, 대규모택지개발 등 토지와는 달리 주거용의 경우에는 대부분 앞서 언급한 간접적인 방식을 택하고 있다. 하지만 주거용의 경우 간접적인 방식만으로는 더 이상 제어가 불가능한 상황까지 왔다는 지적이 끊이지 않는다. 보통의 국민이 열심히 일해서 획득한 소득만으로 주택을 취득하기 어려운 현실이다. 이는 주택이 오로지 주거의 목적으로 기능하기보다는 재테크의 수단으로 전락했기 때문이다.

의식주가 인간의 삶과 복지의 주요한 3대 필수과제인 지금. 정부와 우리 사회는 언제까지 주택이 재테크의 수단으로 전락하도록 방치하고만 있을 것인가.

간접적인 방식으로 한계에 다다른 지금이 주택을 공공재로서 의미를 보다 명확히 정의하고, 소유에 제한을 가할 수 있는 직접적인 방식으로 전환해야만 하는 기로에 서 있다고 여겨진다.

필자의 견해로서는 '1가구 1주택'의 기본적 소유권 개념을 훼손하지 않으면서 '일시적 1가구 2주택'에 대한 유연성을 보완하고, '1가구 2주택'까지는 간접적인 방식(보유기간이 단기인 경우)과 직접적인 방식(보유기간이 중장기인 경우)으로 혼합 제도를 운용하고 '1가구 3주택 이상'인 경우에는 보유기간에 상관없이 직접적인 방식을 도입하는 것은 어떨까 생각한다.

정부가 이러한 것들을 잘 다듬어주면 좋겠다.

김동석 한국공인중개사협회 대전지부 주임교수



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