정재호 교수
정재호 교수
작년 12월 16일 현 정부는 18번째 부동산대책을 발표하면서 주택가격 상승을 억제하고자 하였다. 서울 수도권 등 특정 지역의 고가아파트 투기 수요를 억제하는 핀셋규제라고 할 수 있다.

가장 우려되는 부작용인 풍선효과가 나타나는 것이다. 상대적으로 대출규제가 적용되지 않는 비규제지역의 수요가 확대되고 있다. 전세를 끼고 아파트를 구입하는 갭투자가 확대되어 비규제지역 수도권과 지방의 주택시장의 불안이 가중되고 있는 부작용이 나오고 있다. 지난 1월 7일 문재인 대통령의 신년사에서도 부동산 투기와의 전쟁에서 결코 지지 않을 것이라고 언급할 만큼 부동산문제 해결은 현 정부의 중요한 과제가 되고 있다.

정부의 의지는 확고하지만, 왜 실제 부동산시장의 반응은 정부가 바라는 대로 가지 못하는 것일까? 우선 우리나라에만 있는 유일한 제도인 전세제도에 대해 검토가 필요하다. 전세제도는 과거 고금리시대 집주인에게는 전세보증금을 이용한 투자 수익이 가능했고 세입자는 보증금 이외에는 추가 부담이 없었다. 전세세입자가 일부 대출을 통해 주택을 구입할 수 있었다.

그러나 현재 전세는 부동산시장의 교란에 근본적인 원인인 갭투기 내지는 갭투자의 대상이 되었다. 이는 대전지역의 주택가격 급등의 원인이기도 하다. 소액으로 주택구입을 통해 자본이득을 챙길 수 있는 수단이 되었다.

저금리 저성장시대에는 월세 위주의 주택시장 구조가 필요하다. 월세시장의 구조하에서 집주인은 월세수입으로 소비할 수 있게 되어 지역경제가 돌아가게 된다. 한편으로 세입자에게는 당장 큰 부담으로 작용할 수는 있다. 부담을 완화하기 위해 세입자에게 세제혜택 등의 유인책과 특히 저소득층의 세입자들에게는 정부가 주택바우처 등의 지원을 통해 일부 임대료를 보존해 주는 방안도 필요하다. 공공부문의 임대주택 확대는 물론 민간부문의 리츠를 활용한 임대주택 확대 검토가 필요하다.

월세 위주의 주택시장 구조하에서는 갭투자로 인한 부동산시장의 불안이 없어지게 될 것이다. 미국과 호주와 같이 월세시장으로 안정화되어 있는 주택시장 구조를 면밀하게 살펴볼 필요가 있다. 현 정부의 부동산규제로 인한 부작용을 최소화하고 중장기적인 주택시장의 안정을 위해서는 월세시장으로의 주택시장 구조전환이 필요하다. 정재호 목원대 금융보험부동산학과 교수

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