사업을 진행하는 업체가 금융기관을 통해 대출을 하는 과정에서 사업성을 증명하고자 분양신고 이전 사전청약 행위를 벌이는 등 부작용이 나타나고 있기 때문이다. 국토교통부는 현행법상 분양 신고 수리 이전 청약행위는 처벌대상이라며 위법소지가 다분하다는 입장이다.

4일 지역 건설·개발업계, 국토부 등에 따르면 PF는 사업체가 대규모 자금이 필요한 경우 사업 또는 사업성을 담보로 장기간 대출해주는 금융기법이다. 증권사 등을 통해 사업 수익성 등을 판단해 은행, 보험사 등 금융기관 간 대주단 협약을 통해 업체에게 대출을 해주는 구조다.

PF 대출 조건은 사업 수익성에 방점이 찍혀 있다. 이 중 부동산 개발사업에서 증권사 등이 수익성을 판단하기 위해 업체는 사업성 등을 증명해내야 하는데 통상 분양계약실적 등을 근거로 든다. 물론, 분양계약을 하려면 업체는 선행조건으로 부지에 대한 소유권이전이나 토지사용승낙서를 확보해야 하며, 착공·분양신고 수리절차를 완료해야 한다.

하지만 문제는 이 과정에서 발생한다. 업체가 자본금 등 재정여건이 여의치 않거나 사업이 속도를 내야 하는 등 사업 여건이 녹록치 않을 경우 PF대출 조건을 맞추기 위해 사전청약으로 노선을 정하는 탓이다.

대표적인 사례로는 유성복합여객터미널조성사업을 들 수 있다. 사업자인 KPIH(케이피아이에이치)는 아직 토지매매계약체결 이전으로 착공·분양신고가 되지 않은 상황이다. 그러나 음성적인 거래를 통해 상가에 대한 사전청약 행위로 신탁계좌에 분양계약금이 입금되는 등 정황이 드러나면서 경찰에 고발됐다. KPIH는 해당 사전청약행위는 미분양 상가 매수를 희망하는 이들에 대해 예약서를 받은 것이라며 사전예약 행위를 전면 부인하고 있다.

세종시의 한 상가건물도 2017년 사전분양으로 수많은 피해자를 양산하기도 했다. 분양승인은 물론, 건축허가 승인도 나지 않은 상황에서 상가 특정 호실의 사전 분양에 나서, 시행사는 PF대출이 막히는 등 경영악화를 겪기도 했다.

지역 건설업계 관계자는 "통상 신탁사는 시행사 자금관리를 위해 통상 계좌를을 개설해주기도 한다. 그러나 이는 단순 자금관리 용도"라며 "분양계약은 관할 인허가청의 분양승인이 이뤄진 뒤 해야 한다. 이 절차 이전에 신탁사 계좌라는 말만 믿고 입금했다간 법적 보호를 받을 수 없다"고 조언했다.

국토부도 `건축물의 분양에 관한 법률`에 따라 분양신고 수리 이전 분양행위는 처벌대상으로 보고 있다.

국토부 관계자는 "분양공개모집이나 선정이 종료되기 전에 사전청약, 사전예약, 예비신청 등 분양 신청 의사가 확정적으로 표시된 신청을 받거나 계약금, 증거금 등 청약금을 받는 행위는 위법의 소지가 다분하다"며 "이는 벌칙사항으로 처벌여부 등은 사법기관에서 결정하는 사항"이라고 설명했다. 이호창·김대욱 기자

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