어떻게 안정적이고, 지속적인 수입을 얻을 것인가가 화두이다. 신문광고, 길거리 현수막 등에 쓰여 있는 임대용부동산 투자로 풍요로운 노후를 준비하자는 문구는 그냥 지나칠 수 없게 한다. 사람들은 높은 수익의 안정적인 월세를 보장받기 위해 임대인을 꿈꾼다. 그러나 임대인은 보증금과 월세를 받는 대신 건물의 수선 등을 부담해야 한다. 또 불성실한 세입자를 만나게 되면 월세확보와 집을 비우게 하는 일은 여간 성가신 일이 아니다. 이러한 수요에 때맞추어 최근 부동산 임대관리업을 전문으로 하는 업체가 성행하기 시작했다. 임대관리업체는 수수료를 받는 대신 임대료 징수와 시설 관리 때로는 명도소송까지 대행해 주며 심지어는 임차인을 직접 구해 주기까지 한다. 임대인 입장에서는 임차인을 상대로 성가신 일을 하지 않으면서도 안정적인 수입을 얻기 때문에 더 할 나위없는 투자라고 여길 것이다.

그런데 최근 이러한 투자분위기에 찬물을 끼얹는 일이 발생했다. 천안, 서울, 수원, 용인 등지에서 오피스텔을 위탁 관리하면서 집주인과 세입자 사이에서 계약과 관리를 맡아 왔던 `집야기`라는 업체가 임대인에게는 월세를 못주고, 임차인에게는 전세보증금 반환하지 못하면서 사기 논란에 휩싸였다. 집주인은 오피스텔을 사들인 후 1달치 임대료만 관리업체에 지급하면, 관리업체는 세입자까지 구해서 월세를 보장해 주기로 계약했다. 그런데 이 업체는 집주인과는 월세로, 세입자와는 전세로 각각 다른 계약을 하였고, 심지어 세입자에게 받은 보증금을 다른 용도로 사용하기까지 한 사실이 드러났다. 전문관리업체와 계약을 해도 피해를 보게 된 것이다.

어떻게 해야 이러한 피해를 미연에 방지할 수 있을까. 정부는 이러한 현실을 반영하여 민간임대주택에 관한 특별법을 제정하였는데, 이 법에서는 주택임대관리업을 자기관리형 주택임대관리업과 위탁관리형 주택임대관리업으로 나누어 규율하고 있다.

위탁관리형은 임대료 징수, 시설관리, 때로는 명도소송까지도 위탁업체가 대행해 주며, 일정수수료를 받는 형태이다. 임대보증금은 집주인이 직접 받고, 나중에 세입자에게 돌려주게 된다. 자기관리형은 위탁관리업체가 주택의 소유자로부터 주택을 임차해서 자기이름으로 전대(轉貸) 하는 형식이다. 위탁관리업체는 집주인에 대해서는 임차인이 되는 한편, 자기이름으로 다시 세입자를 모집해서 세를 놓는 형식이다. 즉 위탁관리업체는 세입자로부터 직접 임대보증금과 임대료를 받아 자신이 관리하고, 다만 집주인에게는 세입자를 받았는지 여부와는 상관없이 약정한 임대료를 지급해야 한다. 보증금도 위탁업체가 세입자에게 반환한다. 그렇다 보니 집주인과 임차인에 대한 보호가 필요하다. 이에 법은 위탁업체로 하여금 주택도시보증공사 또는 은행이나 보험회사와 보험가입을 강제해 임대료 및 보증금반환을 보장하도록 정하고 있다.

위탁관리업의 형태에 따라 피해를 방지하기 위해서는 다음과 같은 내용을 유의하여야 한다.

위탁관리형의 경우, 위탁관리업체에게 임대차계약을 포괄적으로 위임하는 서류들을 맡겨서는 안된다. 임대인(집주인)과 임차인은 직접 임대차계약을 체결하면서 보증금 및 임대료 등 임대차 조건들을 정하는 것이 바람직하다. 보증금을 반환해야 하는 것은 임대인의 몫이고, 또 임차인은 보증금반환을 보장받아야 하기 때문이다. 만약 위탁업체를 통하여 임대차계약이 체결되는 것이라면 임차인은 반드시 임대인 본인이 위임한 것인지를 확인해야 한다.

자기관리형은 위탁관리업체가 집주인에게는 임차인이고, 세입자에 대하여는 임대인이 되는 구조이기 때문에 위탁업체의 자금능력이 문제된다. 그런데 만약 위탁관리업체가 보증상품에 가입했다면 분쟁시 은행 등을 통하여 손해를 보상받기 때문에 문제될 것은 없다. 다만 보험가입보증서는 반드시 요구하여 받아 놓아야 할 것이다.

김한규 변호사

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