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[대일논단] 2019년 주택시장 전망

2018-12-06기사 편집 2018-12-06 07:24:56

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서울 아파트가격 급등과 단독주택가격 상승이 올 한해 전국 주택가격을 견인했다. 서울 아파트값이 급등하자, 정부는 8·27대책, 9·13대책을 잇달아 발표했고, 수요억제 정책방향도 선회했다. 수도권에 주택을 공급하기로 했다. 강력한 수요억제정책과 공급정책으로 최근 서울 아파트값은 하락하기 시작했다. 지방은 광주, 대구, 대전 중심으로 상승세를 이어갔고, 대부분 지역은 수년째 하락세가 이어지고 있다.

이처럼 올 한해 주택가격은 지역·상품유형·규모·건축연한 등 주택의 개별특성에 따라 차별화 양상이 커졌으며, 지난해 동기 대비 상승폭은 둔화되었다. 특히, 아파트가격은 지역의 수급상황에 따라 양극화 확대 및 국면전환이 나타났다. 서울·광주·대구는 가격상승이 확대되었고, 대전·세종은 가격상승세가 유지 및 둔화되었다. 인천·부산·강원·전북·제주는 가격이 하락세로 전환되었으며, 울산, 충청남·북도, 경상남·북도는 가격하락세가 확대되었다.

전국적으로 주택경기가 후퇴하고 있는 상황에서 서울 아파트가격은 풍부한 유동자금, 새집에 대한 선호, 아파트부족, 30~40대의 낮은 자가점유율, 투자가치 등 잠재된 상승압력 요인으로 인한 급등과 정부 규제정책에 의한 급락이 반복되면서 불확실성이 확대되었다. 전월세가격은 2015년 이후 인허가 및 입주물량(준공) 증가로 하향안정화가 지속되고 있다.

2019년 주택시장은 전국 매매·전세가격 상승국면을 마감하고 하락국면으로 전환하면서 전국적으로 가격·거래·공급 트리플 하락이 시현되는 해가 될 것으로 전망된다. 전국 매매가격은 서울 상승폭 둔화 및 경기도·지방의 하락세 지속으로 △0.4% 하락하고, 전세가격은 입주물량 감소로 하락폭은 둔화되나 여전히 하락(△1.0%↓) 기조가 이어질 것으로 전망된다. 다만, 서울 주택가격은 올해 대비 상승폭이 크게 둔화되나, 잠재된 상승압력요인으로 매매 1.1%(아파트 1.6%), 전세 0.3%로 강보합세가 예상된다.

대전은 올 한해 11월까지 주택가격이 2% 상승했다. 10-11월에는 오히려 아파트값이 일시적으로 급등했다. 그러나 대덕구와 유성구는 하락했다. 오히려 11월까지 누적 주택가격이 마이너스를 기록했다. 이처럼 대전시 전체적으로 보면 주택가격이 상승하는 것처럼 보이지만 하위시장으로 들여다보면 방향성이 다르다. 이러한 현상은 정부의 강력한 수요억제정책으로 지속될 수 있다. 2019년에 주택시장을 신중하게 들여다봐야 하는 이유이다.

전국적으로 아파트가격 하락폭이 커지고 있지만 통계상으로 느껴지는 수준은 크지 않다. 그 이유는 전국적으로 단독주택가격이 오르면서 아파트 값의 하락세를 상쇄하고 있기 때문이다. 특히, 아파트값이 수년째 하락하고 있는 지방도 단독주택가격이 계속 오르고 있기 때문에 지표상으로 주택가격 하락을 체감하는 것은 한계가 있다.

지방은 수급조정에 따른 하방압력, 지역기반산업의 지속적인 침체, 아파트 전세가격의 하락현상이 복합적으로 나타나면서 경착륙 및 역전세 리스크가 지속되고 있다. 충청권과 경상권, 강원도는 공급과잉으로 인해 가격이 하락하고 있다. 그러나 울산·거제·군산 등은 주택시장 만의 문제가 아니다. 지역경제 자체가 어려워지면서 주택경기도 함께 어려워지는 것이다.

지난해까지 전국적으로 100만호가 넘었던 주택매매거래도 올 해는 90만건으로 줄어들 것으로 보인다. 내년에는 올해 대비 6% 정도 감소한 85만 건 수준의 주택매매거래가 있을 것으로 예상된다. 주택매매거래 감소는 본격적인 가격조정이 예상되는 서울·수도권의 거래감소 현상이 두드러지게 나타날 것으로 전망된다.

2019년 주택시장은 올 해 보다 수급측면에서 더 어려워질 것으로 보인다. 최근 한국은행의 기준금리 인상이 주택시장에 미치는 영향이 단기적으로 매우 제한적일지라도 장기적으로 보면 주택시장 하방요인이다. 따라서 향후 주택시장 위축에 대응할 수 있는 다각적인 측면의 전략을 고심해야 한다.

김덕례 주택산업연구원 선임연구위원





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