투기가 목적이 아닌 이들에게 양도소득세는 큰 부담이 된다. 양도소득세는 기본적으로 아파트·토지같이 움직이지 않는 물건인 부동산을 거래했을 때를 대상으로 한다. 더해서 부동산과 밀접한 관계가 있거나 부동산성격이 강한 권리 등도 양도소득세로 과세된다. 대표적으로 조합원입주권이나 분양권이 그렇다. 움직이는 물건인 동산, 즉 자동차나 기계장치 등은 양도소득세로 과세하지 않는다.

토지를 매도했을 때는 양도소득세 신고를 누락하는 사례가 많지 않다. 그러나 실제 주거용 아파트를 매도할 경우에는 세금이 부과된다는 인식이 부족해 양도소득세 신고를 빼먹는 경우가 종종 있다. 다행히 `1세대 1주택` 요건을 충족해 비과세 대상에 해당된다면 별 문제 없이 지나갈 수도 있지만, 매매횟수가 잦아지거나 다른 세대원이 주택을 보유하게 됐음에도 신고를 누락한다면 세무서에서 조만간 안내우편이 찾아 올 것이다.

우리가 주변에서 가장 쉽게 접할 수 있는 부동산 거래는 아마도 아파트 거래일 것이다. 아파트와 같은 주택은 서민주거 안정을 위해 1세대 1주택에 한해 비과세 혜택이 주어진다. 때문에 우선은 1세대가 무엇인지, 또 주택이 무엇인지부터 정확한 의미를 파악해야 한다. 단순히 1세대라고 하면 등본 상 가족 구성원 전체를 말한다. 본인만 생각해서 주택수를 계산하면 오류가 생기는 이유가 바로 이 때문이다. 소득세법시행령 제8조의2 2항에 따르면 주택은 상시 주거용으로 사용하는 건물을 뜻한다.

그러면 아파트분양권은 주택일까? 준공 후 아파트에 입주할 수 있는 권리인 분양권은 잔금을 지급하기 전까지 주택으로 보지 않는다. 따라서 분양권은 비과세와 관계가 없다. 분양권은 주택 수에 포함되지 않고 계약금과 중도금만 납부된 것이기 때문에 보유기간 동안에는 별도로 세금이 부과되지 않는다. 그러나 분양권을 다른 사람에게 매도하는 경우(분양권 전매)에는 보유기간에 관계없이 50%에 달하는 높은 세금이 부과된다. 분양권 프리미엄 등 전매차익을 노린 투기성 거래로 보기 때문이다. 양도소득세는 특히 투기성 거래와 함께 발전했다.

대전 지역은 보통 1년 간 분양권 전매를 제한하고 있다. 전매가 계속해서 이루어지면서 프리미엄이 쌓이는 효과를 규제하기 위한 방편이다. 분양권은 잔금을 치루고 등기를 하면 더 이상 권리가 아닌 주택으로 바뀐다. 그리고 분양 이후 2년만 보유한다면 1세대 1주택 비과세 대상에 해당될 수도 있다. 물론 주거의 목적으로 취득한 경우에는 양도는 나중 문제이다.

부동산에 대한 관심은 끊이지 않을 것이다. 사람들은 조세법의 테두리 안에서 합리적인 방법으로 조세부담을 감소시키는 절세를 하고 싶어 한다. 양도소득세에 대한 기본적인 개념을 숙지하고 관련 규정을 공부해야 절세도 가능할 것으로 보인다.

김송식 김송식세무회계사무소 대표세무사

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