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집값 떼이면 어쩌지…전세금 반환 보증제 이용하세요

2018-06-14기사 편집 2018-06-14 13:51:22

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주택도시보증공사 운영

전세세입자들이 항상 가지고 있는 걱정은 집주인에게 맡긴 보증금을 제대로 돌려받을 수 있을지에 대한 것이다. 역전세난, 깡통주택, 집값 하락 등 여러 불안요소로 인해 지금 살고 있는 집이 경매로 넘어가거나 다음 세입자를 구하지 못할 경우 큰돈을 떼일 수 있다는 우려 때문이다. 확정일자를 받거나 전세권설정계약을 맺어도 불안하기는 매한가지다. 확정일자를 받은 상태에서 거주하던 집이 경매에 넘어갈 경우, 대항력을 활용해 받는 최우선 변제한도액은 서울은 1억 원, 수도권은 8000만 원, 광역시는 6000만 원, 기타 지역은 5000만 원이 소액보증금 적용범위에 놓여 자칫 어렵게 모아놓은 목돈을 잃기 쉽다. 정부는 이 같은 문제를 막기 위해 주택도시보증공사(HUG) 등을 통해 '전세보증금반환보증' 제도를 운영하고 있다.



◇전세보증금반환보증, 어떻게 가입하나=HUG 전세보증금반환보증은 공동주택인 아파트를 비롯해 단독, 다가구, 연립, 다세대, 주거용 오피스텔이 보증대상이며, 다중주택이나 공관, 공동생활가정은 이용할 수 없다. 보증조건으로는 전세계약을 체결한 후 전입신고를 마치고, 전세계약서상 확정일자를 갖춘 다음에야 할 수 있다. 새로운 전셋집으로 이전하기 이전에 사전가입은 불가능하기 때문에 사전에 이사 갈 주택이 전세보증금반환보증 기준에 부합하는지 확인을 한 다음 계약을 체결해야 한다.

보증대상에 주택이 해당해도 임대인이 본인이 소유한 주택을 은행을 비롯한 선순위채권이 주택가격의 60%를 넘어서면 가입이 어려울 수 있다. 다만 단독이나 다가구주택은 80%까지 인정해주며 단 보증신청인보다 우선하는 전세보증금을 제외한 선순위채권은 60% 이하일 때 가능하다.

주택가격을 책정하는 기준은 아파트와 주거용 오피스텔의 경우 KB시세정보나 한국감정원의 부동산테크 시세정보 중 하나를 선택 적용받거나 해당 세대의 등기부등본상 1년 이내 매매 거래가액이 적용된다.

부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 국토교통부가 공시하는 주택가격의 150%에 해당하는 금액이나 분양가격의 90%, 전셋집 주변 공인중개소 1곳으로부터 확인받은 해당 평형 시세도 산정기준에 들어간다.

이 밖에 연립다세대는 국토부장관이 공시하는 공동주택가격의 150%에 해당하는 금액이나 공인중개소로부터 확인받은 시세가 적용된다.

단독, 다가구는 국토부장관이 공시한 개별단독주택가격의 150%에 해당하는 금액이나 토지공시지가와 건물의 신축단가를 합해 산출한 금액, 공인중개소로부터 확인받은 세사 중 선택적용을 받는다.

◇선순위채권 보유한 다가구주택은 '위험'=직장인 A(33·대전 서구) 씨는 지난해 말 집주인으로부터 전세 계약이 만료돼 퇴거해달라는 요청을 받았다. 인근 다가구주택 전셋집을 알아보던 A씨는 7000만-8000만 원 정도로 높아진 전세가격에 보증금을 떼일 것을 걱정해 전세보증금반환보증을 알아봤지만 HUG로부터 가입을 거절당했다. 선순위채권이 너무 높았기 때문. 임대인으로부터 주택가격이 10억 원을 넘어 문제가 없을 것이라고 답변을 받았지만, 실제로 적용받았던 금액은 그보다 아래였고, 결국 A 씨는 보증보험을 가입하지 못했다. A 씨는 "전세보증금을 안전하게 맡기기 위해 보증보험을 알아봤지만 주택가격대비 선순위채권 비율이 너무 높아 결국 좌절됐다"며 "앞서 들어간 임차인 보증금 총액도 확인할 길이 막막해 주택도시보증공사에서 어렵다는 답변을 받았다"고 토로했다. 여러명의 임차인이 거주하는 다가구주택은 전세보증금반환보증을 가입하기 어려운 사각지대 중 하나로 분류된다. 올해 초 정부가 다가구 임차인들의 보증금 보호를 위해 집주인 동의절차를 폐기하고, 보증 할인 등 제도를 손봤지만 아직까지 가입이 어려운 것이 사실이다. 전세계약에 앞서 건축물대장을 통해 근저당설정최고액을 확인해도 먼저 살고 있는 임차인의 보증금 총액 등을 집주인이 확인해주지 않을 경우 사실상 보험 가입은 불가능한 일이 될 수 있다. 부동산 업계 관계자는 "다가구주택은 전세보증금반환보증을 받기 까다로운 주택 유형으로 분류된다"며 "하나의 주택에 여러 임차인이 거주하는 특성상 집주인 동의절차가 폐지돼도 임대인이 보증금 총액을 공개치 않을 경우 보증상품 가입은 불가하다"고 설명했다.정재훈 기자



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