-등록 임대주택엔 계약갱신청구권·전월세 상한제 적용

다주택자가 임대주택으로 등록하면 세금과 건강보험료가 대폭 감면된다. 등록 임대주택은 4년 또는 8년 동안 재계약이 보장되는 `계약갱신청구권`과 연 5% 이내로 임대료 증액이 제한되는 `전월세 상한제`가 적용된다.

국토교통부는 13일 집주인과 세입자가 상생할 수 있는 임대차 시장 구축을 위해 이 같은 내용의 `임대주택 등록 활성화 방안`을 발표했다. 이 방안이 시행되면 세입자는 사실상 계약갱신청구권과 전월세상한제 적용 주택이 늘어나 급격한 임대료 인상과 이사 걱정 없이 안정적으로 거주할 수 있고, 집주인은 임대소득에 대한 과세와 건보료를 감면 받게 된다.

단독 및 공동주택의 임대주택 등록은 지난해 기준 79만 채로 2012년에 비해 2배 증가했지만 전체 임대용 민간주택의 13% 수준에 불과하다. 여전히 많은 집주인들이 4년 또는 8년간 주택 매각이 제한되고 건보료 증가 부담 등을 우려해 등록률이 낮은 수준이다.

정부는 8년 이상 장기임대주택에 대한 지원을 강화하기로 했다. 우선 등록 임대주택에 대해 취득세와 재산세 감면 기한을 내년에서 2021년까지 3년간 연장해 주고, 전용 40㎡ 이하의 소형주택은 한 채만 8년 이상 임대로 등록하더라도 재산세를 면제하고 서민이 주로 거주하는 다가구 주택까지 감면 혜택을 확대하기로 했다.

또 양도소득세와 종합부동산세도 8년 이상 장기 거주 임대주택이 늘어나는 방향으로 개편키로 했다. 8년 이상 임대하는 주택에 대한 장기보유특별공제 비율을 현행 50%에서 2019년부터 70%로 확대하고 현재 5년 이상 임대하는 주택에 부여하는 양도세 중과 배제, 장기보유특별공제, 종합부동산세 합산 배제의 혜택은 그 대상을 8년 이상 임대주택으로 조정키로 했다.

2019년부터는 연간 2000만 원 이하의 임대소득자에 대한 분리과세와 건강보험료 부과로 부담이 늘어나게 되지만 임대등록을 한 경우에는 혜택을 대폭 늘려 실제 부담이 최소화될 수 있도록 할 방침이다.

현재 전용면적 85㎡이하 공시가격 6억 이하의 주택을 3채 이상 임대할 때 적용되는 임대소득세 감면혜택을 내년부터 1채 이상 임대할 경우에도 부여해 주기로 했다.

임대소득 분리과세 때 적용하는 필요경비율도 60%에서 70%로 높여 세금과 건보료 부담을 낮추고 등록하지 않은 경우에는 50%로 낮춰 차등을 두기로 했다.

그동안 임대주택 등록에 걸림돌로 지적됐던 분리과세 대상자의 건강보험료 문제도 2020년까지 임대사업자 등록을 하는 경우 4년 임대는 건보료의 40%, 8년 임대는 80%를 감면해 주기로 했다.

임차인의 권리보호를 위한 관련제도도 정비된다. 현재 집주인이 임대차 계약만료 1개월 전까지 임대차계약 갱신 거절을 통지하면 되지만 앞으로는 늦어도 2개월 전까지 통지토록 할 계획이다. 전세보증금 반환보증도 임대인의 동의 없이 보증에 가입할 수 있고 보증 가이대상도 대폭 확대된다.

정부는 추후 임대주택 등록 성과와 주택시장 상황을 감안해 오는 2020년 이후 임대주택 등록의무화를 단계적으로 추진할 계획이다.

김현미 국토부 장관은 이날 "공적임대주택 85만 호 공급계획과 함께 향후 5년간 민간 등록임대가 100호 늘면 임대료와 임대기간기 공적으로 규제되는 주택이 2022년에는 총 400만 호에 이른다"면서 "전체 임차가구의 약 45%가 전월세 이사 걱정없이 거주할 수 있게 된다"고 밝혔다.곽상훈 기자

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