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[경제인 칼럼] 변화하는 부동산 시장에 대하여

2017-10-22기사 편집 2017-10-22 13:46:11

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정부의 부동산 정책 방향은 확고한 듯하다. 투기수요는 강력히 억제하고 실수요자와 서민을 위한 공급은 지속적으로 확대함으로써 주택시장을 안정화하겠다는 균형정책의 틀을 마련 했기 때문이다.

최근 잇따른 정부의 부동산대책을 살펴보면 투기지역을 지정하여 청약자격요건 강화, 양도세 강화, 분양권 전매 강화 및 LTI, DTV 적용 등 전방위적인 투기수요를 억제정책을 펼치고 있다.

청약자격 요건 강화 및 전매 제한은 신규 분양시장에서 당장에 효력을 발휘하게 될 것이 대출 요건 및 양도세 강화 조치는 신규 분양시장과 기존의 주택 거래에도 영향을 미쳐 다주택자에 대한 부담을 가중시킬 것으로 보인다. 사실상 정부의 8·2대책 발표 이전부터 금융권 거래 제한은 이미 비공식적으로 시행돼 왔다. 신규 분양 아파트의 중도금 대출을 규제해 분양시장이 급격히 위축됐고 강남 재건축 아파트의 경우 고분양가 논란으로 인해 주택도시 보증 공사에서 분양보증서 발급을 해주지 않는 등 압박을 가하기도 했다.

앞으로 주택을 구매하고자 하는 소비자들은 예상보다 훨씬 큰 난관에 부딪힐 것으로 보인다. 예를 들어 3억 원의 아파트를 구입하고자 할 경우 지금의 기준으로는 담보대출이 2억 1000만 원까지 가능했지만 투기과열지구는 LTV가 40%만 적용돼 담보대출이 1억 2000만 원까지 가능하다. 나머지 1억 8000만 원을 마련하지 않고서는 집을 살 수가 없게 되는 것이다. 물론 서민 실수요자는 추가 10%를 완화해서 50%까지 대출이 가능하지만 기존의 70%에 비하면 그 차이는 큰 수치이다.

따라서 신규 분양시장은 상당히 위축될 것이다. 올해부터 내년까지 80만 호의 입주물량이 쏟아지고 다주택자에 대한 양도소득세 강화 법안이 국회를 통과하게 되면 주택시장은 앞으로 상당기간 얼어붙을 수밖에 없다. 최근에는 시중권 은행들도 주택 담보대출 금리를 본격적으로 인상하기 시작하면서 주택시장을 더욱 위축시키고 있다. 물론 정부는 비투기지역에서 종전과 같이 거래를 활성화할 수 있도록 하면서 공적 임대주택 확대를 통해 공급이 부족함으로 인해 발생될 수 있는 부작용을 최소화할 것이다.

하지만 그러한 노력에도 불구하고 후분양제 도입 및 민간주택시장 위축으로 향 후 몇 년 뒤 공급 부족 사태가 발생한다면 전월세 시장 및 거래 시장 혼란이 일어날 수 있다. 정부는 실수요자 중심의 정상적인 거래 시장이 보호받을 수 있도록 열어두어야 할 것이다.

정부의 부동산 공급정책에서 주목할 점은 공적 기능을 확대하겠다는 의지의 표명이다. 구도심과 노후 주거지를 매년 10조 원씩 5년간 50조 원의 예산을 투입해서 도시재생 뉴딜을 달성하고 공적 임대주택을 매년 17만 호씩 공급하겠다는 것이다. 따라서 앞으로는 대규모 공공택지를 통한 주택의 공급은 제한되면서 도심재생의 소규모 정비를 통한 뉴딜 및 소규모 재건축들이 정부의 예산 지원 속에서 활발해 질 것으로 보인다. 저출산, 1인 가구증가, 노령인구 증가 및 베이비붐 세대의 대량 은퇴 등 앞으로의 부동산시장 환경은 빠르게 변화하고 있다. 정부의 정책도 새롭게 변화해 가는 만큼 주택시장의 공급자와 소비자의 시선도 급격한 변화의 흐름을 살펴가며 슬기롭게 대처해야 할 것이다.



<전문수 대한주택건설협회 대전·충남도회장>







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