그렇다면 상승과 하향의 부동산시장 방향은 어떻게 결정될까? 부동산시장 가격을 높이는 상승요인과 이에 반하는 하락요인이 상존하게 된다. 현재는 저금리기조, 유동성 확대 등의 상승요인과 금리상승 전망, 대출규제 강화 등의 하락요인 등이 있다. 상승요인과 하락요인들의 힘겨루기에서 강한 쪽으로 시장은 움직이게 된다.

국내 부동산시장 변화에 큰 영향을 주는 것은 부동산정책이다. 현 문재인 정부의 정책 기조와 방향은 과거 이명박 정부, 박근혜 정부와는 분명히 차이가 크다. 과거 정부에서는 시장 활성화에 중점을 둔 반면 현 정부는 수요를 억제해 시장안정화를 취하고자 한다. 그래서인지 일부에서는 온탕과 냉탕을 오고가는 일관성 없는 대책이라고 평가하고 있다.

수요와 공급에 인위적인 규제는 부작용을 낳을 수 있다. 주택 수요가 줄어들면 건설사들의 신규 아파트 공급이 지연되거나 축소될 가능성이 있다는 것이다. 민간택지 아파트에 분양가상한제 적용 요건을 완화해서 적용 범위 확대로 건설사의 신규 공급을 위축으로 이어질 수 있다는 우려가 나온다. 수요와 공급위축이 부동산시장의 불안을 가져올 수 있기 때문이다.

한편으로 내달 중 가계부채종합대책이 발표될 예정이다. 기존 DTI(총부채상환비율)보다 강력한 DSR(총부채원리금상환비율)이 적용될 것이라는 예상이 나온다. 고강도 8·2대책과 가계부채대책에 따른 부동산시장의 관망세는 부동산시장을 침체로 만들 수 있다는 우려가 있다. 한편으로 오히려 실수요자의 주택구매 여력이 악화될 가능성도 있다.

그럼에도 불구하고 현 정부가 지역에 맞는 차별적이고 선별적인 규제 적용으로 가격 안정측면에서는 긍정적 평가를 받고 있다. 하지만 문제는 최근 거래가 제대로 이뤄지지 않는데다가 일부 지역에서 전세가격 급등 현상으로 전세난 우려도 나오고 있다. 바람직한 부동산시장은 매매가 활발히 이뤄지면서 가격이 안정돼야 한다.

인위적이고 직접적인 대책은 부작용 가능성이 있다. 외국 선진국은 특별한 경우를 제외하고 기준금리와 통화량을 조절하는 통화정책과 세율조정을 통한 재정정책을 통해 부동산시장을 통제하고 있다. 우리나라 정부가 직접적인 규제를 주요한 수단으로 사용하고 있다면 외국의 경우 간접적 수단을 통해 부동산시장 안정화를 조절하고 있다.

8·2대책은 지난 12년 만에 나온 강력한 수요억제대책으로 시장에 큰 타격을 줄 것으로 예상했지만 단기간에 효과가 끝나는 것이 아닌가라는 우려를 하고 있다. 약발이 먹히지 않는다고 볼 수도 있지만 궁극적으로 시장의 수요와 공급의 원리에 의해 작동되는 것이라고 해석할 수도 있다.

그렇다고 정부의 개입이 필요하지 않은 것은 아니다. 과열이나 침체의 정도가 커서 시장이 불안할 때는 당연히 정부의 시장개입의 필요성이 있다. 하지만 부동산시장을 움직이는 가장 큰 힘은 여러 요인들에 의해 작동되고 균형을 찾아가는 수요와 공급에 있다는 것을 잊지 말아야 할 것이다. 정재호 목원대 금융보험부동산학과 교수

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