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[경제인칼럼] 분양가상한제 민간택지 시행에 즈음하여

2017-09-17기사 편집 2017-09-17 15:02:41

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분양가상한제란 주택시장의 안정화를 위해서 일정금액 이상의 분양가를 받지 못하도록 규제하는 정책이다. 지금까지는 공공택지에서만 적용해왔지만 민간택지에서도 확대실시하기로 예고함에 따라 분양가상한제에 대해 자세히 살펴보기로 한다.

주택시장은 공급보다 수요가 급증하거나 투기세력이 집중되는 시점에 과열되기 마련이고 이럴 경우 분양사업자는 시장에서 용인될 수 있는 최대치의 분양가로 이익을 극대화 하고자 할 것이다. 하지만 주택은 한정된 택지사용과 후분양제도, 금융 및 세제 지원 등이 따르게 되고 가격의 급락에 따른 무주택 서민들의 피해와 국가경제에 미치는 영향 등을 고려했을 때 공공재적인 성격을 가지고 있기 때문에 정부에서는 시장개입을 통해 가격 안정화를 꾀하려한다.

이러한 분양가상한제는 1989년도부터 도입되면서 몇 가지 유형으로 변형되어 시행과 폐지를 반복하다가 최근 2015년에 민간택지를 제외한 공공택지에서만 시행돼 왔었다. 공공택지는 민간택지에 비해 청약률이 높고 분양시장이 과열될 소지가 크기 때문에 사전에 분양가 상승을 차단하려는 정부의 정책의도로 해석할 수 있다. 분양가를 구성하는 요소로는 크게 택지비 및 기본형건축비와 기타비용으로 이루어진다.

택지비는 실제 택지의 구입 및 조성을 위해 소요된 비용을 합산한 금액이고 기본형건축비는 국토교통부에서 매년 2차례 물가상승과 인건비상승 등을 고려하여 표준건축비를 고시하게 된다. 기타비용으로는 분양보증 수수료, 주택성능등급 향상비용, 법정초과 복리시설비용 등 기본형건축비 외에 추가로 소요되는 비용을 합산한 금액이 된다. 도안신도시의 한 아파트 분양가를 분석한 결과 분양가 3억 원의 아파트일 경우 항목별 비율로 보았을 때 땅값이 34%, 건축비가 60%, 기타비용이 6%정도로 나타났다. 물론 땅값이 비싼 서울의 경우라면 건축비와 택지비의 비율이 반대로 적용된다.

분양가상한제의 운용을 위해 지방자치단체별로 공무원과 민간주택전문가로 구성된 '분양가심의위원회'를 두고 있으며 사업시행자가 입주자모집신청을 할 경우 분양가심의위원을 소집해서 업체가 제출한 자료를 면밀하게 심사하게 된다. 대개는 업체에서 예정분양가를 책정할 때 주변 시세와 분양성을 감안해서 적정가격을 제시하게 되지만 간혹 일부 인기지역에서 분양가를 지나치게 높게 책정하려고 하는 경우 심의의원들의 검토를 거쳐 삭감되는 경우가 대부분이다. 어떤 경우에는 심의의원들의 과도한 개입으로 업체의 손익분기점 이하로 분양가가 결정되기도 해서 다툼이 일어나기도 하지만 우리 지역에서는 그러한 경우는 아직까지 없었던 것으로 알고 있다. 분양가상한제 적용요건 개선안을 담은 주택법 시행령 개정안은 입법예고 등의 절차를 거쳐 개정할 예정이며 이후 시장상황을 모니터링하여 필요 시 주거정책 심의위원회 등을 거쳐 분양가상한제 적용지역 등이 검토될 계획이라고 한다.

이렇듯 분양가상한제는 적정분양가를 유도함으로써 서민주거안정에 기여한다는 좋은 취지를 갖고 있기도 하지만 한편으론 고급주택의 공급이 위축됨에 따라 시장 다변화를 차단시키고 주택공급이 축소될 수 있고 정비사업부분에서는 수익성 악화로 아파트 공급물량 감소 및 조합원 분담금이 증가하는 등의 우려도 함께 공존하게 된다. 따라서 민간택지의 분양가상한제 확대 적용을 앞두고 정부에서는 주택시장 다변화를 통해 소비자들의 다양한 욕구를 충족하는 동시에 서민주거안정도 함께 이룰 수 있는 지혜를 발휘할 수 있도록 힘써주길 기대해 본다. 전문수 대한주택건설협회 대전·충남도회장



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