8·2 대책은 크게 4가지로 정리할 수 있다. 첫째는 부동산시장의 과열된 지역에 투기수요 유입차단을 위해 투기과열지구와 투기지역을 지정했다. 서울 11개구와 세종시는 투기과열지구와 투기지역으로 중복 지정됐다. 둘째는 다주택자의 양도소득세중과, LTV(주택담보대출인정비율)·DTI(총부채상환비율) 규제강화, 실거주 요건의 규제강화와 자금조달계획 신고의무화 등 다양하고 구체적인 내용을 포함하고 있다. 셋째로 정부는 공적임대주택과 신혼희망타운 등 다양한 유형의 주택공급 확대 방안을 내놓았다. 그리고 넷째는 청약제도 개편과 1순위 요건 강화 등 실수요자들의 주택 마련 기회의 확대방안이다. 정부는 이번 대책을 통해 투기수요를 억제하고 실수요를 보호해서 주택시장을 안정화하는데 취지를 두고 있다.

지난 11·3대책과 6·19대책에도 불구하고 세종시의 주택가격은 급상승했다. 정부는 일부 투기세력과 다주택자의 가수요를 가격 급등의 원인으로 봤다. 이번 대책으로 투기수요로 인한 가격조정은 불가피할 것으로 보인다. 그동안 과열돼있던 세종시의 부동산시장이 안정화돼 실수요자 위주의 시장으로 변화되는 건 너무나 당연할 것이다.

이번 대책은 과거의 어느 대책보다도 정교하고 세밀하게 계획돼있다. 그러나 정부의 의지대로 실수요자위주의 시장으로 개편되고 주택시장이 안정화가 되기 위해서는 몇 가지 고려할 사항이 있다. 첫째, 다주택자에게 양도세 부담을 크게 주어 내년 4월 1일 이전에 주택을 처분하도록 하는 방안의 실현가능성이 매우 낮다는 것이다. 만약 다주택자가 임대한 주택에 임차인이 거주하고 있다면 지금부터 8개월 내에 주택 처분이 쉽지 않을 수 있다. 계약기간 만료가 이 기간 내에 도래하지 않는다면 매수인이 임차조건을 승계해야 되는 문제가 발생한다. 정부의 의도대로 실수요자인 무주택자를이 매수의 주체가 되는 부동산 거래의 성사는 쉽지 않다는 것이다.

둘째, 무주택 실수요자에게 LTV·DTI를 50%까지 완화해줬지만 과연 현실적으로 가능할지이다. 세종시 주택가격을 3억 원으로 가정할 때, LTV 50%를 적용하더라도 1억 5000만 원은 자기자금이 확보돼야 주택을 구입할 수 있다. 만약 소득이 낮아 DTI가 낮아진다면 더 많은 자기자금이 필요하기 때문에 주택 구입이 어려울 수 있다. 다주택자가 내놓은 주택을 구입하는 실수요자의 자금여력에도 문제가 있을 수 있다는 것이다.

현재는 급매물이 나오지만 매수세가 관망세로 돌아서면서 거래절벽 가능성이 크다.

실질적으로 주택거래가 이뤄지면서 가격 조정이 이뤄질 수 있는 추가적인 보안이나 대책 수정이 필요하다. 세종시는 행정수도 완성이라는 개발호재와 향후 미래가치로 인해 가격 상승이 이뤄지고 있다. 세종시의 경우 행정수도 완성이라는 그림이 없어지기 이전에는 가격상승이 불가피 할 수밖에 없다고 생각된다. 분명한 것은 투기세력으로 인한 가격상승분은 반드시 조정돼야 한다. 그래서 세종시가 실수요자위주의 안정된 주택가격상승을 이뤄지면서 지속가능한 도시의 면모를 갖출 수 있기를 기대한다.

정재호 목원대 금융보험부동산학과 교수

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