집합건물법은 한 채의 건물을 다수의 구분소유자가 공동으로 사용함에 따른 복잡한 법률관계를 규율하기 위해 제정됐다. 공동주택도 집합건물에 해당되므로 공동주택에도 당연히 집합건물법이 적용된다. 집합건물법은 모든 집합건물을 대상으로 하여 집합건물의 이용과 관리 및 변경 등에 관한 사항을 사법적(私法的)으로 규율하고 있다.

집합건물법에 의하면, 1동의 건물에 구분소유관계가 성립되는 경우 구분소유자 전원을 구성원으로 해 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사항을 목적으로 하는 관리단이 법률상 당연히 성립된다. 관리인선임을 비롯해 집합건물의 관리와 변경 등에 관한 사항은 대부분 관리단 집회의 결의를 거쳐야 한다. 관리단 집회의 적법한 결의를 거쳐 제정된 규약은 그 결의에 참여하지 않거나 규약안에 반대를 표시한 구분소유자에게도 효력을 미치게 된다.

주택법은 주택의 건설·공급·관리 등을 규제할 목적으로 제정됐다. 주택법은 일정 규모 이상의 공동주택을 대상으로 공동주택의 관리에 관한 사항을 공법적(公法的)으로 규율하고 있다.

주택법과 그 시행령에는 동별 세대수에 비례해 선출된 동별 대표자로 구성된 입주자대표회의가 공동주택의 관리에 관한 사항을 결정하게 된다. 집합건물의 관리단은 구분소유자 전원이 구성원이 되어 법률상 당연히 설립되는데 비해 입주자대표회의는 동별 대표자만이 구성원이 되고 특별한 조직행위를 필요로 한다. 수많은 입주자·사용자들이 수시로 집회를 개최해 공동주택의 관리에 관한 사항을 일일이 의결하는 것이 사실상 불가능하고, 입주자대표회의의 권한은 본질적으로 관리에 관한 사항에 국한되기 때문에, 이와 같은 간접참여의 방식을 택한 것이다.

주택법에 의하면 공동주택의 입주자와 사용자는 시·도지사가 제정한 관리규약의 준칙을 참조해 관리규약을 정해야 한다. 이렇게 제정된 규약은 입주자 및 사용자가 별도로 선출하는 동별 대표자로 구성되는 입주자대표회의를 규율하게 되고 공동주택의 관리 또는 사용에 관한 준거가 된다.

한편, 상가·오피스텔은 하나의 집합건물의 구분소유 부분이 업무 또는 숙식으로 이용될 수 있도록 건축된 건물로서 주택법상의 공동주택에 해당하지 않는다. 이처럼 상가·오피스텔은 주택이 아니어서 주택법은 적용되지 않고, 집합건물법 제1조, 제2조 제1호에 따라 집합건물로서 집합건물법의 적용을 받게 되므로, 그 공용부분의 관리에 관한 사항은 집합건물법에서 규정하는 관리단집회의 결의, 관리규약 등에 의해 정해진다.

공동주택과 관련한 분쟁은 입주자등과 입주자대표회의 사이, 입주자대표회의와 시공업체 등 제3자 사이에서 다양한 모습으로 발생한다. 특히 공동주택의 입주민들 사이에 벌어지는 법률분쟁은 대부분 주민들이 편을 갈라 다투는 등 승자에게나 패자에게나 적지 않은 상처와 후유증을 남기게 된다. 화목한 지역 공동체를 형성하기 위해서는 공동주택에 거주하는 주민들 사이의 분쟁을 예방하고 해결하는 것이 중요할 것이다.

방이엽 법률사무소 향촌 대표 변호사

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