셋째로 맞춤형 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 강화된 것이다. 청약조정 대상지역에는 LTV, DTI가 각각 10%포인트씩 강화돼 LTV는 기존 70%에서 60%로, DTI는 기존 60%에서 50%로 강화됐다. 넷째는 재건축 조합원에게 종전 3가구까지 가능했던 가구 수를 원칙적으로 1가구로 제한됐다. 마지막으로 정부는 주택시장 질서 확립을 위해 불법행위 점검 및 모니터링을 강화하겠다는 것이다.

이번 대책을 핀셋규제라고 한다. 주택가격이 급상승하는 지역만을 선택해 선별적으로 규제한다는 의미이다. 그런데 정부가 지정한 모든 청약조정지구에 부동산버블(bubble)이 존재한다고 보아야 하는가? 버블 존재여부를 연구한 대부분의 학자들은 부동산버블의 실재 존재 여부를 파악하는 것은 매우 어렵다고 말한다. 부동산가격 상승이 내재적 가치 증가에 의한 가격 상승이라면 버블로 보기 어렵다고 여긴다. 그래서 버블의 존재에 대한 최종 판단은 사후적으로만 가능하다고 한다.

즉 주택가격 급상승이 됐다고 무조건 규제에 나서는 것이 현명하지 않을 수도 있다. 상승 원인이 제거 되지 않는 한 가격 상승을 인위적으로 막는 것은 오히려 시장을 불안하게 만들 수 있기 때문이다. 그렇다고 투기수요를 인정하자는 것은 결코 아니다. 안정적 부동산시장을 위해서는 투기수요는 제거하고 실수요자 위주로 개편하는 것이 중요하다.

대출 규제가 강화되면 집을 구매하면서 빌릴 수 있는 금액의 규모가 줄어들게 된다. 하지만 세종시의 경우 여전히 투자가치가 높은 지역이라는 인식으로 부동산규제의 효과가 크지 못할 수 있다는 의견이 상당하다. 그렇다고 투기과열지구 지정 등 급격한 규제 강화는 부동산시장을 침체에 빠뜨려 시장의 작동을 멈추게 할 수 있는 우려가 있다.

현재 세종시의 안정적 부동산시장을 위해서는 DTI보다 강화된 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용할 필요가 있다. DSR은 대출의 원리금뿐만 아니라 신용대출 등 모든 대출의 원금과 이자를 모두 더한 원리금 상환액으로 대출상환능력을 심사하게 된다. 그래서 연소득이 동일하다면 금융부채가 커지기 때문에 대출한도가 대폭 축소된다.

즉 실수요자가 아닌 다주택자들에게는 추가적인 대출을 받는데 어려움이 있을 것이다. 단기차익을 노리는 투기세력을 근절시키기 위한 방안이 될 수도 있다. 한편 6.19 대책은 무주택자인 실수요자들에게 LTV와 DTI를 현 수준으로 유지시켜 주기로 했다. DSR 적용은 실수요자들에게는 문제가 되지 않을 것이다. 나아가 실수요자들에게 주택마련의 기회를 확대시켜 실수요 위주의 시장으로 개편되도록 해야 할 것이다.

정재호 목원대 금융보험부동산학과 교수

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