최근 들어 서울 주택가격이 크게 올랐다. 재건축과 재개발 호재가 있는 지역 중심으로 과열 양상마저 나타나고 있다. 지방에는 행정수도의 완성에 대한 기대가 있는 세종과 관광단지 개발 호재를 입은 부산이 높은 상승세를 이어가고 있다.

주택가격 상승과 더불어 한편으로 가계부채가 크게 증가하고 있다. 지난 1분기 말 기준 1360조 원에 달하는 가계부채의 규모는 우리 경제의 발목을 잡을 수 있다는 우려가 나오고 있다. 지난해말 기준 우리나라 가계부채 증가속도는 세계 주요 43개국 가운데 3번째로 집계됐다고 한다. 조만간 미국 금리인상이 확실시되고, 앞으로도 인상 속도가 더욱 빨라질 것이라는 전망이 나오고 있어 가계부채 문제는 심각해 질 수밖에 없다.

과거 역대 정부는 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 등 대출규제로 부동산경기를 조절하는 수단으로 사용해왔었다. 지난 정부가 부동산경기 활성화를 위해 2014년 8월에 LTV는 50-60%에서 70%로, DTI는 50%에서 60%로 한시적으로 상향 조정했다. 당시 대출규제 완화에 대해서 가계부채 증가와 주택가격 거품에 대한 우려의 목소리가 컸던 것도 사실이다.

대출규제 완화는 올해 7월 말로 효력이 끝난다. 여러 정황을 감안하면 현 정부에서는 원래대로 환원돼 강화될 것으로 예상되고 있다. 가계부채로 인한 부실 리스크를 줄이기 위해서 대출규제 강화는 반드시 필요하지만 부동산시장에는 부정적인 영향을 줄 수 있는 우려가 나오고 있어 이에 대해 신중할 필요가 있다.

첫째로 과도한 규제는 오히려 실수요자들의 주택구입마저도 막을 수 있다는 것이다. 아파트 입주를 대기하는 실수요자들에게 중도금이나 잔금 대출 규제는 입주를 포기하면서 입주대란이 현실화 될 수 있는 우려가 있다. 게다가 과거 거치식상환방식에서 원리금상환방식으로 대출 조건이 바뀌면서 월 원리금은 큰 부담으로 작용하고 있다.

둘째는 부동산정책의 신뢰성과 일관성이 유지 될 수 있을 것인가이다. 급격한 대출규제 강화는 부동산시장을 관망세로 돌아서면서 결국 침체로 이어지게 된다. 이후에 부동산시장을 살리려 규제를 완화하게 된다. 부동산시장 분위기와 흐름에 따라 과열 시에는 규제강화, 냉각 시에는 규제완화로 대처하는 일련의 흐름이 과거 우리나라의 부동산정책이었다.

과도한 대출규제나 투기과열지구 지정 등 급격한 정책변화는 국민들에게 부동산정책에 대한 불신으로 작용한다. 한편으로는 가계부채를 줄이면서 경기회복을 동시에 달성하기 쉽지 않다는 연구 결과가 나오고 있다. 현재 부동산시장을 안정화시키면서 가계대출 규모를 축소할 수 있는 방안으로 총부채원리금상환비율(DSR) 적용이 필요하다고 본다.

DSR은 대출 심사할 때 기존 대출 이자에 추가 대출에 대한 원금 상환액까지 고려하기 때문에 대출 규모가 일반적으로 줄어드는 효과가 있다. 대출로 주택을 구입한 다주택자들에게는 추가적인 대출 제약을 받을 수 있을 것이다. 반면에 실수요자들에게는 DSR은 큰 문제가 되지 않을 것이다. 반면 LTV와 DTI를 실수요자들에게 현 수준으로 유지시켜준다면 부동산시장의 급격한 냉각은 막고 부동산시장 안정화가 이뤄질 수 있을 것이다. 정재호 목원대 금융보험부동산학과 교수

<저작권자ⓒ대전일보사. 무단전재-재배포 금지>

저작권자 © 대전일보 무단전재 및 재배포 금지