차기 정부의 대통령 선거가 코앞에 다가왔다. 향후 부동산시장의 변화를 이끌 새 정부의 부동산정책 방향은 과연 어떨까? 과거 역대 정권별 부동산시장은 부동산정책 방향에 따라 좌우됐던 것이 사실이다. 지난 이명박 정부와 박근혜 정부의 부동산정책은 시장주의원칙하에서 이뤄졌다고 볼 수 있다.

시장논리와 경쟁원리를 내세우는 시장주의자들에게는 형평성보다는 효율성이 중요하다. 최소한의 투입에 대한 산출이 커질수록 효율이 높다고 본다. 앞에서 잘하는 곳에 더 많은 투자를 해서 더 잘나가게 하면 된다. 그리고 뒤는 알아서 따라오게 된다고 믿기에 큰 문제가 없다. 그들에게는 지방보다는 서울과 수도권 위주, 중소기업 보다는 대기업위주의 정책이 우선한다.

시장주의자들은 시장에서 결정된 가격을 존중해야 되며 부동산가격상승이 수요증가로 이뤄졌다면 부동산의 공급을 확대해야 하며 정부의 가격규제는 시장의 원리에 위배된다는 주장이다. 이명박 정부와 박근혜 정부에서는 시장주의자 입장을 내세우며 기존의 규제정책을 완화하는 정책방향을 추구하고 있다.

저금리와 금융규제 완화로 시중에 풀린 유동성은 주택담보대출을 증가시키고 가계부채의 급증을 유도했다. 빚내서 주택 구입을 권하는 정책 방향이었다. 그 결과 주택가격이 크게 상승했고 서민들과 젊은 세대들에게는 내 집 마련의 꿈을 포기해야만 했다. 결국 주택소유에 대한 양극화를 심화시켜 왔다고 해도 과언이 아니다.

반면 시장주의와 다르게 효율성 보다는 형평성을 강조했던 참여정부에서는 국가균형발전을 위한 정책 패러다임을 지지했다. 행정중심복합도시, 혁신도시, 기업도시 건설로 행정기능, 공공기관과 민간기업 부문을 비수도권으로 이전해 국가의 균형발전을 위한 정책이라 할 수 있다.

참여정부 부동산정책은 헨리 조지(Henry George)의 `빈곤과 진보(Poverty and Progressive, 1897)`의 기본적 사상을 따라 정책을 폈다고 볼 수 있다. 헨리 조지는 효율성보다 형평성을 강조했다. 투기로 인한 자본이득은 지가상승의 악순환을 초래해 가격을 왜곡시키기 때문에 이러한 가격왜곡을 바로잡아야 시장이 작동될 수 있다고 봤다.

헨리 조지는 원칙적으로는 토지의 사유화를 반대하지만, 기존 토지의 소유권은 인정하되, 토지 소유자들로부터 토지의 순이익(지대)을 환수하면 된다고 주장한다. 참여정부의 보유세(종합부동산세) 강화 정책 방향이 바로 헨리조지의 사상과 일맥상통하는 점이다.

비록 지난해 후반기에 들어 박근혜 정부에서 가계대출 억제를 위한 대책들을 내놓았다. 그리고 과열된 분양시장을 잠재우기 위해 청약조정구역을 지정했지만 주택가격 안정에는 크게 도움이 되지 못하고 있다. 가계대출 증가율이 감소는 되고 있지만 가계부채 규모는 여전히 커서 아직도 우려가 되고 있는 실정이다.

이러한 우려가 앞으로 들어서는 정부에게는 큰 부담이 될 수밖에 없다. 금리 상승 우려와 높은 가계부채 규모로 인한 가계부실의 축소화 대책이 세워질 것으로 예상된다. 이로 인해 새 정부의 부동산정책방향은 대출규제 강화, 보유세 인상은 물론 재건축 초과이익 환수 강화 방향으로 갈 것으로 예상된다. 참여정부가 따랐던 헨리 조지의 토지(부동산)가치를 환수해야 한다는 부동산정책 기조로 환원될 가능성이 크다고 할 수 있다. 정재호 목원대 금융보험부동산학과 교수

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