[세종시 신도심 상가시장 허와실] ⑤ 성공 지름길은
2007년 11월 첫 삽을 뜬 이후 10년간 쉼 없는 행보를 이어가고 있다. 청약불패 신화를 이어가는 공동주택 시장, 수려한 도시경관을 일구는 공공건축물 등 하루가 다르게 진일보 하는 중이다.
그 화려한 빛 이면엔 짙은 그림자가 상존하고 있다. 서민 생계와 직결된 상가시장의 홍역이 극심한 것. 공급과잉이 부른 대규모 공실, 고분양가에 따른 임대료 폭등, 유동인구 부족으로 인한 수익저하 등 악순환 사이클이 지속되고 있다.
행복도시 착공 10주년을 맞이 한 현 시점, 상가시장 활성화를 위한 대대적인 `조정` 작업에 착수해야 한다는 게 업계의 공통된 목소리다. △체계적인 시장 조사 △상업시설용지 공급시기 조절 △업종제한 규제 완화를 위한 지구단위계획 변경 △유동인구 확충을 위한 기업 유치 등의 작업을 서둘러야 한다는 것이다. 신도심 성장 과정에서 시장의 논리를 반영한 조정작업이 이뤄지지 않을 경우, 탁상행정이 빚어낸 안타까운 결과를 초래할 수 있기 때문이다.
신도심 개발 지휘권을 쥔 행정중심복합도시건설청은 현재 신도심 내 점포현황 조차 파악하지 못하고 있다. 시장의 애로사항을 청취할 창구가 단절 돼 있는 상황이다. 행복청은 지난해 말 기준 행복도시 내 점포 현황을 5692개소로 집계하고 있다. 이는 국세청의 사업자등록현황에 근거한 수치로, 현실성이 매우 부족하다. 행복청 관계자는 "최근 상가 점포가 급증하고 있어, 적은 인력으로 일일이 시장 조사를 하는데 한계가 있다"고 답했다.
또한 지구단위계획상 과도한 업종제한의 규제도 문제점으로 부각되고 있다. 행복도시는 친환경 도시를 목적으로 하는 탓에 각 생활권별로 지구단위계획상 입점 점포가 규정 돼 있다.
4-1생활권의 예를 들면 상업업무용지 계획상 제2종 근린생활시설은 옥외철탑이 설치된 골프연습장, 종교집회장, 제조업소, 수리점(차량), 장의사, 총포판매사, 단란주점, 안마시술소, 다중생활시설은 입점이 허용되지 않는다. 각 생활권별로 특화설계에 따른 과도한 규제가 산적하다.
또한 유동인구가 많은 BRT(간선급행버스체계) 인근의 상업시설은 1-2층을 제외한 3층 이상부터는 업무시설로 규정 돼 있어 학원 등의 타 목적으로는 들어설 수 없다. 세종시청 인근의 유동인구가 가장 많은 수변상가에서는 음식점을 제외하고는 다른 용도로 발을 디딜 수 없을 정도라는 게 부동산업계의 볼멘소리다. 특히 신도심에 수많은 학교가 위치하고 있어, 학교정화구역 내 유해시설 입점 금지에 따른 규제도 큰 영향을 미치고 있다. 업종 규제를 완화 시킬 수 있는 현실적인 지구단위계획 변경이 이뤄져야 한다는 게 시장의 논리다.
선종필 상가뉴스레이다 대표는 "세종시 상가시장의 소비체력은 소화가 안되는 상황에서 부동산적인 가치만 올랐다"면서 "투자자가 접근하기 어려운 구조인 탓에 급매물이 나올 가능성도 있다"고 말했다.
세종시 상가시장의 고분양가를 부채질하는 원인으로는 최고가낙찰제가 꼽힌다. 하지만 행정중심복합도시 토지공급지침상 상업업무용지(근린생활시설용지 포함)는 경쟁입찰로 진행한다는 특별법이 명시 돼 있어 이를 개선하기는 현실적으로 어렵다. 일각에서 제기되는 확정분양가격에 대한 추첨방식이 이뤄지기 위해선 특별법 개정이 불가피 한 상황이다.
LH 세종특별본부 관계자는 "다양한 토지공급 방식이 있지만 행복도시의 경우 특별법에 의거해 최고가낙찰제를 진행하는 것"이라고 밝혔다.
세종시 상가시장 활성화를 위해선 `공무원 도시` 이미지를 탈피해야 한다 점도 설득력을 얻고 있다. 이를 위해선 소비성향이 강한 기업인들을 이끌 수 있는 대책이 필요하다.
행복청과 세종시는 현재 기업유치를 위한 업무협약을 지속적으로 체결하고 있지만, 시장의 반응은 아직 냉담하다. 유동인구를 대폭 확충시킬 수 있는 굵직한 기업유치가 해결책으로 보인다. 기업이 없는 행정도시는 베드타운으로 전락할 가능성이 높기 때문이다.
김동호 한국공인중개사협회 세종시부 부지부장은 "공무원들이 소비패턴은 한계가 있어, 상가시장을 활성화 시키기엔 역부족"이라면서 "유동인구를 확충시키기 위해선 기업유치 등 다양한 대책이 필요하다"고 전했다.
이처럼 세종시 상가시장이 겪는 홍역을 해결하기 위해선 행정중심복합도시건설청, 세종시, LH 세종특별본부 등의 기관이 합심해 시장 활성화를 위한 대책을 마련해야 한다는 게 업계의 주장이다. 각 기관들은 배후단지 입주가 완료되면 해당 지역의 상가가 활성화 될 것으로 관측하고 있지만, 실패사례가 곳곳에서 발생하고 있다는 점을 인지해야 한다는 것. 조정단계를 위한 특별전담반 구성이 시급한 과제다.
정재호 목원대 금융부동산학과 교수는 "세종시 상가시장은 초창기 거품이 극심했으며, 현재는 거품이 조정되는 단계로도 볼 수 있다"면서 "세종시 상가시장의 문제는 겪어야 할 과정이지만 주민들의 편의측면에서 새로운 대책을 마련할 필요가 있다"고 말했다.강대묵 기자
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