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세종드림 쫓아 공급과잉 초기 반짝호황

2017-03-08기사 편집 2017-03-08 17:15:47

대전일보 > 기획 > 세종시 상가시장 허와 실

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[세종시 상가시장 허와 실] ① 유령상가 득실

첨부사진1세종시청 인근에서 준공을 마친 한 상가가 임차인을 구하지 위한 홍보카드를 내걸고 있다. 사진=강대묵 기자
세종시 신도심(행정중심복합도시)을 둘러보면 주인을 찾지 못하는 '유령상가'가 넘쳐난다.

준공 된지 1-2년 지난 이후에도 임차인을 찾지 못해 외관 유리벽면에는 '임대 딱지'가 줄을 잇는다. 이러한 배경에는 최고가낙찰제에 따른 고분양가, 높은 임대료라는 악순환의 고리가 있다.

행정중심복합도시건설청과 LH 세종특별본부에 따르면 행복도시 내 총 상업용지는 166만 2428㎡로 전체 유상면적의 2.3%를 차지한다. 이중 지난해 말 기준 계약을 완료한 부지는 상업용지 75만 6370㎡, 근린상가용지 5만 7322㎡ 등 81만 3692㎡ 규모다. 2030년까지 계획된 행복도시 착공 10년 만에 상업용지의 절반 수준인 48.9%가 계약을 완료한 것.

LH는 행복청과 협의 후 도시개발계획에 맞춰 상업용지를 분양하고 있지만, 공급과잉에 따른 공실률 증가는 확연하게 드러나고 있다.

세종시 부동산 업계는 지역 상가 공실률이 절반 수준에 달하며, 생활권별로 차이를 두고 있다고 설명한다.

아파트 입주가 일정부분 마무리 된 '항아리상권'인 아름동(1-2생활권)과 종촌동(1-3생활권), 정부세종청사 인근인 어진동(1-5생활권)은 20-30%의 공실률을 관측하고 있다. 아파트 입주가 완료되지 않은 나성동(2-4생활권), 새롬동(2-2생활권), 소담동(3-3생활권) 등의 지역은 공실률이 70-80%에 달한다. 특히 세종시에서 첫 입주를 시작한 한솔동 첫마을(2-3생활권)은 신도심 지역 내에서 원도심 공동화 현상이 발생, 공실률이 절반을 넘어서는 것으로 예상하고 있다.

부동산 업계 관계자는 "아파트 입주가 시작되지 않은 새롬동과 소담동 등의 지역은 시간이 지나면 일정부분 공실률이 해소 될 것으로 기대하지만, 입주가 완료된 첫마을 및 종촌·아름·고운동의 공실률은 사업시행자 및 분양자들의 큰 피해로 이어지고 있다"면서 "몇 몇 분양자들은 임대료를 길게는 1년간 공짜로 해주는 렌트프리를 진행하고 있지만, 임차인 모시기는 하늘의 별 따기"라고 말했다.

공실이 발생하는 것은 고분양가에 따른 높은 임대료가 원인이다. LH는 상업용지를 판매할 때 특화설계구역에서 실시하는 사업제안공모를 제외하고는 최고가낙찰제를 실시하고 있다. 높은 가격을 써 내면 상가부지를 얻게 되는 것이다. 문제는 전국 곳곳에서 부동산 블루칩으로 부상한 세종시의 상가시장을 독점하기 위한 과대 경쟁이 이뤄지고 있다는 점.

최근 5년간 상업용지의 평균낙찰률을 보면 2012년 132%, 2013년 187%, 2014년, 201%, 2015년 214%, 2016년 184% 등 높은 낙착률이 이어지고 있다.

높은 낙찰률은 고분양가로 이어진다. 세종시 상가시장의 노른자 부지로 분류되는 BRT(간선급행버스체계) 인근의 3.3㎡당 분양가격은 1억 원까지 치솟았다. 핵심코너의 1층, 10평 대 상가의 시세는 보증금 1억 원에 월 임대료가 400만 원 수준으로 높게 책정된다.

주거밀집지역과 인접한 프라자상가의 경우 3.3㎡당 분양가격은 6000만-7000만 원으로, 월 임대료는 200만-300만 원 수준. 아파트 단지 내 상가의 분양가격은 3.3㎡당 3000만-4000만 원으로 월 임대료가 200만 원 안팎을 형성하고 있다.

이 같은 시세는 수도권 신도시 수준에 육박하는 가격이다. 임차인에겐 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다.

LH 관계자는 "최고가낙찰제에 따른 높은 분양가격은 인위적으로 막을 수 있는 사안이 아니다"면서 "타 신도심 지역도 세종시와 마찬가지로 비슷한 낙찰률을 보이고 있다"고 설명했다.

행복청은 LH와 함께 최고가낙찰제에 따른 고분양가 논란을 해소하기 위해 2014년부터 사업제안 공모 등을 통한 조건부 매각 방식으로 상업용지를 공급하고 있다. 하지만 사업제안 공모를 통해 진행된 상가는 화려한 부대시설의 사업비가 분양가격에 포함되는 악순환을 부르고 있다. 실제로 사업제안 공모로 진행된 어반아트리움의 경우 3.3㎡당 평균 분양가격이 인근 프라자상권에 비해 3.3㎡당 1000-2000만 원 높게 형성됐다.

부동산 업계는 높은 임대료만이 원인이 아니라는 주장이다. 어진동의 한 부동산 공인중개사무실 관계자는 "한 때 정부청사 인근에서 가장 주목받았던 일번지 상가의 임대료는 500만 원에서 600만 원이 형성됐지만 매출이 커 입점 경쟁이 치열했다"면서 "하지만 현재 중심상권 이동으로 수요층 발생, 임대료가 100만 원대로 추락했지만 임차인을 모시기가 어려운 실정"이라고 말했다.

김동호 한국공인중개사협회 세종시부 부지부장은 "세종시는 상가와 주택시장의 균형이 맞지 않다. 상가의 매매가치가 너무 선반영이 된 부분이 커 공실률을 부추기고 있다"면서 "상가의 업종 제한을 푸는 것도 한 방법이며, 가장 큰 문제는 공무원 도시를 탈피 할 수 있도록 외부 유동인구를 이끌 수 있는 관광상품 개발이 시급하다"고 밝혔다. 이어 "행정수도가 완성된다고 하더라도 상가시장의 활성화를 이끌기에는 역부족 일 것"이라면서 "수요확대를 위한 각종 개발사업이 속도를 내야 할 것"이라고 덧붙였다. 강대묵 기자







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