결국 정부는 11·3 대책으로 분양시장이 과열된 지역을 중심으로 소위 맞춤형 청약조정지역을 지정해 과열된 분양시장을 진정시켰다. 과연 올해 부동산시장은 어떨까? 올 한해의 부동산경기는 좋지 못할 것이라는 전망들이 나오고 있다. 이에 대한 근거를 정리해보면 세 가지 악재 요인, 즉 금리 인상, 강화된 대출규제, 그리고 과다한 입주물량을 들 수 있다.

첫째, 금리인상 가능성이다. 미국 경제의 출구전략과 자국 보호주의를 내세우는 트럼프대통령 취임으로 금리인상은 확실시 되고 있다. 미국은 지난 12월 기준금리를 0.5-0.75%로 0.25%p 인상했고 이후도 계속될 가능성이 크다. 미국 금리가 상승하게 되면 국내 금리도 올라갈 수밖에 없고 이로 인한 국내 유동성 축소는 가계부실로 이어질 수 있다는 우려다.

둘째, 강화된 대출규제이다. 금융당국은 급격하게 늘어나는 가계부채 증가에 대한 대책으로 2015년 말부터 기존 주택구입 자금 대출은 물론 금융권 중도금 대출심사를 강화했다. 대출 자격과 요건 강화에 대한 수요자 부담 가중으로 인한 부동산거래 축소와 시장의 위축은 기정사실이 될 것이다. 한편으로 2금융권과 지방은행의 높은 금리의 중도금 대출로 진행되는 경우가 있어 대출자들의 부담이 커지고 있다.

셋째, 대량 입주물량이다. 시장 물량의 수급차원에서의 조정은 정부 정책으로 조절되기 어려운 요인이다. 2014-2015년 집중 분양된 물량들이 2년 6개월 이후 입주 물량으로 다가온다. 올 상반기 전국적으로 월 2만 5000가구 입주물량이 대기하고 있고 오는 4월까지 작년 같은 기간에 비해 35.5% 증가한 7만 9000여 가구 물량이 예정돼 있다. 향후 2년간 70만 가구가 예상돼 입주물량으로는 1기 신도시 1990년도 이후 가장 많은 물량이 될 것으로 보인다.

서울과 수도권을 중심으로 전국 부동산시장이 조정되는 양상을 보이는 반면 우리 지역은 다른 변화를 가져올 것으로 전망된다. 세종시가 도시의 면모를 갖추면서 소위 빨대효과로 인해 대전지역의 부동산시장은 침체가 됐다. 하지만 지난해 11·3 대책 이후 풍선효과에 의해 대전지역 분양시장은 활기가 있을 것으로 예상된다. 또한 갑천친수구역 내 3블록을 시작으로 5240세대의 공동주택이 분양 예정돼 대전지역의 부동산거래가 활성화될 것으로 보인다.

그동안 청약 열풍을 이끌었던 세종시는 11·3 청약조정 대상지역에 포함되면서 분양시장은 기존에 비해 크게 위축될 것으로 예상된다. 반면 기존 주택시장의 거래는 활발하게 이뤄지겠지만, 올해 2-2생활권을 시작으로 1만 가구 이상의 입주물량이 대기하고 있어 세종시의 부동산시장은 다소 위축될 것으로 예상된다.

향후 지역별로 시장의 향방이 다르게 나타나는 양극화 현상이 더욱 확대될 것으로 예상된다. 이제 부동산을 바라보는 인식의 변화가 요구되고 있다. 과거에는 주택을 부의 절대적 상징과 시세차익에 더 비중을 뒀다면, 이제부터는 기능과 이용가치를 중요하게 여겨야 할 것이다. 실수요 차원의 접근이 필요하며, 주택을 주거의 수단으로 삼아야 할 것이다. 정재호 목원대 금융보험부동산학과 교수

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