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[전문인칼럼] 11·3 부동산 대책에 대한 소고

2016-11-10기사 편집 2016-11-10 05:35:50     

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첨부사진1정재호 목원대 금융보험부동산학과 교수

정부가 지난 3일 발표한 부동산대책은 실수요 중심의 시장형성을 통한 주택시장의 안정적 관리방안의 일환이다. 국지적으로 형성된 시장과열을 완화하고 실수요자 위주의 분양시장을 안정화시키고자 하는 방안이다. 특히 분양시장이 과열되어 있는 지역에 따라 소위 맞춤형 청약제도를 적용하고 과도한 투자수요를 억제하는데 목적이 있다. 그래서 서울, 경기·부산의 일부, 세종시 등의 지역을 특별히 관리하겠다는 것이다.

세종시 내의 행정중심복합도시 건설 예정지역이 이번 지정지역에 해당된다. 세종시의 전매제한기간이 기존 1년에서 소유권이전등기시까지로 조정된다. 일반적으로 분양이후 착공해서 입주 시 기간을 감안한다면, 기존 1년 전매제한에서 2년 반이나 3년 정도로 늘어나는 것으로 볼 수 있다. 또한 1순위 자격제한도 강화된다. 세대주가 아니거나, 5년 내 당첨이 된 자, 2주택 이상 소유자는 1순위가 되지 못한다. 재당첨제한도 강화되면서 실수요자에게 유리하게 된다. 전용면적 85㎡ 이하 아파트는 5년 이내에 당첨사실이 있는 경우, 85㎡ 초과 청약 시는 1년 이내 당첨사실이 있는 경우 제한이 된다. 실수요자들의 당첨기회를 높이고 과도한 단기 투자수요가 유입되는 것을 차단하겠다는 것이다.

세종시 분양시장의 과열된 열기는 당분간 어느 정도 잠재울 수는 있을 것이며, 실수요자 위주의 분양시장이 형성될 수 있을 것으로 예상된다. 한편으로 주택시장 질서 확립을 유도하기 위해 불법거래 신고제도를 활성화하고, 관련 전산체계 구축 등의 기반 마련도 결국 이번 대책으로 분양시장의 열기는 잠재워지면서 안정될 수 있을 것으로 생각된다. 그렇지만 몇 가지 우려되는 점이 있다. 첫째, 주택매매시장 안정화에 기여할 지는 장담하기 어렵다. 기존 전매제한기간이 1년에서 추가적으로 1년 반 정도만 늘어나는 것으로 인식된다면 전매제한이 큰 효과를 발휘하기 쉽지 않을 수 있다. 그리고 기존 분양 후 1년이 지나 현재 전매가 가능한 아파트의 분양권 가격이 상승할 수 있고, 이로 인해 기존 매매시장의 가격이 상승할 수 있는 가능성이 높기 때문이다. 둘째, 이번 대책이 적용되지 않은 지역으로 분양시장의 관심이 이동하는 풍선효과가 나타날 수 있다는 것이다. 세종시 인근 대전지역 분양시장으로 분양열기가 옮겨질 수도 있을 것이다. 특히 내년 초에 분양예정인 갑천친수구역 아파트 분양에 실수요 뿐만아니라 가수요가 몰릴 가능성이 크다.

기존 대책과 달리 이번 대책은 지역별로 세분화된 방안으로 긍정적 효과가 있을 것으로 본다. 정부는 만약 효과가 나타나지 않으면 더 강력한 투기과열지구 지정도 가능하다고 보기 때문에 단기 투기수요는 차단될 것으로 예상된다. 이번 대책으로 정부가 예상하는 것처럼 청약과 분양 당첨 기회가 가수요자에서 실수요자에게로 전환되는 분양시장이 되기를 기대한다. 하지만 주택 마련은 중장기적 차원에서 접근해야 된다. 주택구입자의 자금능력과 시기를 잘 결정해야 한다. 현재는 저금리대출이 가능하지만, 변동금리인 경우 금리상승으로 인한 부담이 커질 수 있는 우려도 있고 향후 주택시장의 전망 등을 감안하여 주택구입시기를 결정할 필요가 있다.

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