지난 2013년 출범이후 현 정부도 지금까지 규제완화를 위한 수차례의 크고 작은 부동산대책을 내놓았다. LTV(주택담대출인정비율)와 DTI(총부채상환비율)를 완화하여 주택구입을 유도해 왔다. 또한 민간택지 아파트 분양가상한제를 폐지하고 재건축관련 규제를 완화하는 부동산 3법을 통과시켜 소위 `대못 규제`를 제거하여 부동산거래를 활성화하려고 했다. 그런데 이러한 일련의 부동산 규제완화 대책이 가져온 결과는 어떠한가? 지난 3년 동안 아파트 매매가격은 8.38% 전세가격은 17.76% 상승률을 기록하였다. 이런 과정에서 가계부채규모가 사상 최고치인 1200조원을 넘어섰다. 국내 경제성장률의 4배정도인 11.2%의 연간 부채증가율을 기록하면서 가계부실의 위험이 커지고 있다.

초저금리 기조가 유지되면서 저금리 자금조달을 통해 건설사들이 아파트 분양 물량을 크게 확대하였다. 한편으로 수요자들 역시 대출에 대한 부담이 줄어들면서 가계대출규모가 커졌던 것이다. 그런데 실질소득이 증가되지 않은 상황에서 저금리와 대출규제 완화로 확대된 가계부채 위험이 오히려 현재 부동산시장의 발목을 잡고 있다. 현 정부의 부동산정책기조는 신자유주의에 입각한 시장주의이다. 이는 수요와 공급이 자율적으로 조정되는 부동산시장에 맡겨 효율적으로 시장이 작동되게 하는 것이다. 그래서 그동안 부동산관련 규제를 완화해 왔다고 할 수 있다. 불완전경쟁시장이라는 부동산시장의 특성으로 인한 시장실패를 바로잡고자 정부의 시장개입은 불가피한 것은 사실이다.

그러나 규제완화에도 불구하고 최근 주택거래량이 감소되고 미분양물량이 증가되면서 부동산경기의 호황은 지속되기 어렵다는 분위기이다. 정부의 대책효과가 단기적으로 나타났다가 소멸되어 버리고 주택거래 활성화로 이어지지 못하고 있는 것이다. 인위적이고 임기응변식 대응은 단기효과에 그치고 부동산시장을 더욱 불안하게 하고 있다. 게다가 정부의 가계대출 심사강화 대책은 부동산시장을 더욱 위축시키고 있다. 특히 기존주택 거래가 크게 위축되는 심각한 상황에 처해 있다. 정부가 대출규제를 완화하면서 주택구입을 권장했던 이전의 대책과는 상반되는 대출규제 대책이 나오면서 정부정책에 대한 신뢰감도 떨어지고 있다.

저성장, 저출산, 고령화의 경제적·사회적·인구구조학적 변화는 부동산시장의 패러다임을 변화하게 하고, 주택 공급과잉, 금리인상 가능성 등은 부동산경기의 안정을 위협하는 요인으로 작용하고 있다. 이러한 여건 변화에 정부가 해야 할 역할은 무엇인가? 지금은 부동산시장을 살리는 단기적 방안보다 일관성이 있는 십년지계(十年之計)와 변화하는 패러다임 변화에 대응하는 백년지계(百年之計)의 중장기적 안정화 대책을 세워야 할 것이다.

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