뉴스테이(New Stay)는 `새로운 개념의 거주`라는 의미로 중산층의 주거안정을 위해 장기 임대주택을 공급하는 기업형 민간임대주택이다. 정부는 서민층을 위한 공공임대주택을 공급하는 반면 민간기업이 중산층을 위한 장기 임대주택을 공급하게 하는 것이다. 일본 유럽 미국 등 선진국에서는 이미 정착된 기업형 민간임대주택을 국내에 정착시키기 위한 정부 정책이라고 할 수 있다.

한편으로 뉴스테이정책이 성공할 수 있을지에 대한 우려의 목소리가 나온다. 우선 중산층이라는 애매한 대상에 문제가 있다. 일반적으로 공공임대주택은 까다로운 입주자격이 제한된 반면 뉴스테이는 만 19세 이상 대한민국 국민은 누구나 청약할 수 있다. 소득에 관계없고 주택유무에 관계없이 모두가 대상이 되기 때문에 너무 포괄적이다. 중산층이지만 지원이 필요한 무주택자나 고령자 등 자격 우선순위를 정하는 등 좀 더 세밀하게 할 필요가 있다.

또한 적절한 임대료 책정이 관건이다. 초기 임대료를 사업자가 자율로 정하게 되어 있다. 기존에 모집 완료되었거나 진행 중인 일부 뉴스테이의 초기 임대료가 주변 가격에 비해 비싼 편이라 중산층에게 부담이 되는 금액이라고 얘기가 나오고 있다. 다만 임대료를 연간 5%이상 인상하지 못하게 하고 있어 큰 폭의 임대료 인상에 대한 우려는 벗어날 수 있는 장점이 있다.

한편으로 뉴스테이사업 성공을 위해 기업형 민간임대주택 사업자를 위한 적잖은 혜택이 부여되고 있다. 주택사업승인 완화, 융자한도 상향, 금리인하, 세제지원 등 다양한 혜택들이 주어지기 때문이다. 사업성 보장으로 민간사업자들의 사업 참여를 유도하기 위한 방안들이다.

그러나 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위한 그린벨트를 해제하여 뉴스테이를 공급하는 것은 신중할 필요가 있다. 행복주택 건설로 일부 그린벨트 해제 등 환경을 훼손하여 난개발문제가 야기되었던 지난 정부의 사례가 재현될 수 있는 우려가 되기 때문이다.

또한 조례와 관계없이 용적률 등 건축규제 완화는 고밀도 개발로 거주민들의 주거환경을 훼손하고 기형적인 도시경관을 형성할 수 있기 때문이다. 사업성 확보는 필요하지만, 그동안 지자체가 고수한 용적률 상한선을 지나치게 초과해서는 안 될 것이다. 건축규제를 완화했던 도시형생활주택의 문제를 초래할 수 있는 우려가 있기 때문이다.

뉴스테이공급이 정착화되면 임대차시장 문화에도 변화를 가져올 것이다. 기존 보증금으로 만 형성되어 있는 전세시장에서 보증금과 월세를 내는 반월세시장 또는 월세시장으로 이동을 빠르게 할 것이다. 무엇보다도 임대주택 공급 부족으로 불안했던 전월세시장은 물론 매매시장의 안정화도 가져올 수 있을 것이다.

적절한 임대료 지급으로 8년 이상 이사 걱정없이 거주할 수 있는 뉴스테이는 주거안정을 위해 분명히 필요하다. 반면 민간사업자의 사업성 확보 또한 중요하다. 상반될 수 있는 입장을 만족시켜 윈윈(win-win)전략이 마련되어야 할 것이다. 정재호 목원대 금융보험부동산학과 교수

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김석모
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