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꼼꼼히 따진 수익률·여건 성공투자 열쇠

2012-07-13 기사
편집 2012-07-12 21:14:21
 강대묵 기자
 

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■ 토지투자 노하우

토지 시장을 가늠할 잣대는 대규모 개발사업이 대표적이다. 각종 개발호재가 산적한 지역은 부동산 시장 침체기에도 매수·매도 의뢰가 끊이지 않기 때문이다. 충청권은 세종시, 과학벨트 등의 국책사업을 비롯해 대전 서구 관저동에 들어설 계획인 신세계 '유니온스퀘어' 등 개발호재가 가득하다. 지역은 토지를 통해 수익을 거두려는 매수자 입장에선 매력적인 투자처인 곳이다. 하지만 장밋빛 미래를 제시하는 개발호재만 믿고 무작정 토지 매입에 나서다간 기획부동산 등의 덫에 걸려 소중한 자산을 한번에 잃을 수 있다. 부동산 시장의 전반적인 침체기 속에서 황금알을 낳을 수 있는 토지 투자 노하우와 지역의 유명 투자처 등을 소개한다.



◇토지 매입 체크 포인트

토지를 매입할 때는 투자적 요인을 배제할 수 없다. 우선 본인이 원하는 토지의 용도를 파악해야 한다. 단순히 투자의 목적으로 매입할 것인지 전원주택, 주말농장, 상업활동, 별장 등의 용도로 활용할 것인지를 선택해야 한다.

투자의 목적일 경우는 개발이 예정·시작 지역의 토지를 매입하는 것이 바람직 하지만 여가생활을 즐기려면 도심과 떨어진 외곽지역으로 눈을 돌려야 한다. 투자와 여가라는 두 마리 토끼를 잡으려 욕심을 부리면 기회비용을 잃을 수 있다.

또한 최적의 입지에 가격이 높은 A급 토지를 매입한다고 해서 큰 수익을 거둘 수 있는 것은 아니다. 예를 들어 50만원의 A급 토지와 25만원의 B급 토지 중 향후 5년 소유 이후 100%의 목표 수익률을 창출하기에 적합한 곳은 B급 토지이다. 투자금 대비 목표 수익률을 꼼꼼히 따져 토지를 매입해야 손실 금액을 줄일 수 있다.

특히 토지의 현황과 특성을 잘 파악해야 한다. 모양, 형태, 경사도, 토질, 사용현황, 도로여건 등 토지 현황은 다양하다. 이 중 가장 중요한 사항은 모양과 경사도, 도로여건으로 꼽힌다. 도로가 없는 지역은 향후 개발에 대한 제약이 따른다.

또한 경사도가 15도 이상의 한계 농지는 대지로 용도변경시 쉽게 농지전용으로 이뤄진다. 주변환경도 중요하다. 인근 지역에 군부대, 공동묘지, 고압선, 쓰레기매립장 등이 자리잡고 있을 땐 소음, 악취, 지하수 오염 등을 이유로 용도가 제한될 수밖에 없다. 이와 같은 토지 매입 체크 포인트를 살폈다면 공인중개사 등 전문가 등을 통해 추가적으로 발생 할 수 있는 리스크를 점검한 이후 최종 도장을 찍어야 피해를 줄일 수 있다.

◇재테크 수단으로 활용하려면

부동산 투자는 '미래의 가치'가 담보로 작용된다. 1개의 부동산을 보고 투자하는 것이 아니라, 최소 3개 이상의 부동산을 비교·분석하며 환금성과 안정성을 살피는 것이 부동산 투자의 기본적인 상식이다.

부동산 시장 분석을 위해선 발품을 팔아야 실질적인 정보를 획득할 수 있다. 인근 부동산 중개업소 등을 통해 시세파악, 수익률, 공급물량, 가격변동 추이, 주변 여건 등을 통해 본인이 매입하려는 토지의 가치를 판단해야 한다.

이러한 사항을 꼼꼼히 살폈다면 과감한 결단을 필요로 한다. 부동산 시장의 수요자들은 최종 결정을 미뤄 기회의 땅을 놓치는 일이 허다하다. 공을 들여 수집분석을 마치고 주변인들에게 조언을 남발 할 경우 기회의 땅은 한 순간 제3자의 품으로 돌아가는 일이 발생할 수 있다.

또한 구입한 토지를 팔 경우를 생각해야 한다. 큰 욕심을 가지고 매도시기를 늦추게 되면 오히려 큰 손실을 볼 수 있다는 점을 명심해야 한다.

◇'사탕발림' 기획부동산 주의해야

"저렴한 가격으로 큰 부를 안겨 드리겠습니다." 갑자기 걸려온 낯선 목소리의 유혹을 피해야 한다. 대규모 개발계획이 진행되는 지역엔 기획부동산의 그림자가 따라가기 마련이다. 부동산 전문가들은 개발계획이 잡힌 곳에서 저렴한 가격으로 큰 수익을 얻을 수 있는 곳은 극히 드물다고 조언한다.

김대영 대전공인중개사회 회장은 "개발계획이 확정·예정된 곳은 소유주가 몇 차례 바뀐 지역으로 지가 상승분은 이미 땅값에 반영됐다"며 "시세와 동 떨어진 가격은 멀리해야 하며 등기부등본, 토지대장, 임야대장 등을 통해 소유자 확인 절차를 꼭 거쳐야 한다"고 조언했다.

도면만 믿어서도 안된다. 현장을 가보면 급격한 경사도가 있는 등 피해를 보는 사례도 흔하기 때문이다. 특히 지번을 요구했는데 정확한 정보를 알려주지 않는다면 문제가 있는 땅인 점을 명시해야 한다.

김 회장은 "기획부동산은 수억원의 수익을 챙길 수 있는 사탕발림으로 투자자의 매입을 부추기는 사기행각"이라며 "근거 없는 미래가치 유혹에 넘어가지 않기 위해선 부동산 전문가를 통한 확인 절차를 반드시 거쳐야 피해를 막을 수 있다"고 덧붙였다.

◇토지 변화를 살피고 투자해야

토지는 탄력적이지 못하다. 주택은 수요에 따라 추가 공급으로 가치를 상승할 수 있지만 토지는 원재료를 만들 수 없기 때문에 본질적으로 평가받는 부분이 크다. 또한 토지는 정책사업인 점을 감안해야 한다. 국가의 정책과 선거시기 등에 따라 가격이 급락하는 것을 지켜볼 수 있다. 선거에 참여하는 후보자들의 공약에 따라 해당 부동산의 호재가 이어진다.

즉 정치흐름의 분석, 부동산 동향, 각종 개발 계획, 지자체의 도시기본계획 등을 고려해 토지를 바라보는 시각을 익혀야 한다.

이러한 시각을 익혔다면 지역의 유망 투자지역으로 눈을 돌려보자. 최근 청주시와 통합 작업을 진행중인 청원군은 개발호재가 가득하다. 세종시와 인접한 지리적 이점을 지니고 있으며, 과학벨트의 배후지로 주목되고 있는 투자처이다.

교통환경도 뛰어나다. 2018년 완료 계획인 충청권철도망은 대전과 논산, 계룡, 세종, 청주, 청원 등 인접 생활권이 30분대로 묶여 지가상승 요인을 지니고 있는 사업으로 충분하다는 게 업계의 중론이다.

또한 청원지역은 금강이 흐르고 있으며, 계획관리지역이 많이 분포된 지역적 특성으로 주거, 상업, 공장 등이 함께 자리잡아 토지에 향후 기업의 투자지역으로 흠잡을 게 없다는 평이다.

또한 과학벨트 거점지구인 대전 유성구 신동·둔곡동 일대도 주목받고 있다. 과학벨트 사업이 본격적으로 진행되면 인구가 대거 유입 돼 부동산 가치 상승이 이뤄질 것으로 보인다.

이밖에 서해안 시대를 선도하는 황해경제자유구역의 5개 지구와 석문국가산업단지도 토지 투자에 적합한 지역으로 손꼽힌다.

강대묵 기자 mugi1000@daejonilbo.com

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