정부는 역전세난 위험 대응을 위해 전세보증금 반환목적 대출에 한해 1년 한시로 규제를 완화하기로 했다. 새로 체결하는 계약의 전세보증금이 기존보다 적어 자비로 부족분을 마련해야 할 집주인에게 현재 적용되는 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제 대신 총부채상환비율(DTI) 60%를 적용하는 것이다. DSR은 갚아야 할 모든 대출의 원리금이 연 소득 일정 비율을 넘지 못하도록 규제하지만, DTI는 주택담보대출 이외의 신용대출 등은 이자상환분만 반영하기 때문에 동일한 연 소득에 대해 대출가능 한도는 수억 원 늘어날 수 있다.그런데 한
도시재생은 지역 산업구조 변화로 인한 일자리와 인구 감소, 주거환경 노후화에 대응해 쇠퇴 지역의 물리적 환경개선은 물론 지역 활력을 가져올 새로운 기능 도입, 지역자원 활용을 통해 경제·사회·환경 등 복합적 처방을 시도하고자 대두된 도시정책 패러다임이다. 지난 2013년 도시재생법 제정 이후 공공예산이 지원된 도시재생 사업지는 대전 16곳, 충남 44곳을 비롯해 전국적으로 560곳에 이른다. 그러나 도시재생사업 성공지역을 찾는 것은 물론 일반인들이 사업을 체감하는 것조차 쉽지 않은 것이 현실이다.도시재생사업을 바라보는 비판적 시선과
부동산시장의 침체가 이어지면서 부동산 PF에 대한 부실 우려도 높아지고 있다. 부동산 PF란 부동산 프로젝트 파이낸싱(Project Financing)으로 시행사가 상가, 물류센터, 아파트, 주상복합 등을 짓기 위해 미래에 예상되는 분양 수입금을 바탕으로 자금을 조달하는 방식을 의미한다. 일반적인 대출이 담보에 기반해 자금을 조달하는 것이라면 부동산 PF는 개발 프로젝트의 미래 현금 흐름을 내세워 대출을 받는다. 부동산 PF의 투자자들은 부동산 PF 대출 여부 검토 시, 담보가 없는 만큼 통상적인 대출보다 이자를 요구하게 된다.부동
한국부동산원의 올 1분기 임대동향조사에 따르면 세종과 대전의 중대형 상가 공실률은 각각 21.5%, 16.2%에 달한다. 그렇다 보니 분기수익률 기준 임대수익률은 세종이 0.84%, 대전은 0.94%에 불과하다. 수익형 상가는 소비트렌트와 상권 환경변화, 상품 특성 이해는 물론 마케팅기법에 현혹될 수 있어 주의가 필요하다.수요 측면에서 코로나19 이후 온라인 채널을 통한 상품구매가 확대되고 단기적으론 고금리 고물가로 실질소득 감소와 소비위축을 통해 시장 어려움이 가중되고 있다. 더구나 양극화된 소비시장에서 고급화 수요는 백화점으로,
최근 전세사기로 인한 피해의 심각성이 세상에 알려지면서 전세사기가 하나의 사회문제로 대두되고 있고 이는 국지적 문제가 아닌 전국적인 문제로 확산 되고 있는 모습이다. 전세사기로 인한 피해는 금전적인 피해를 넘어 몇몇 피해자들의 목숨으로써 그 억울함과 사기의 심각성을 일깨워 주었으며 그 안타까움은 배가 되고 있다.전세사기로 인한 피해자 급증에 따라 정부는 그 피해에 대한 보상대책을 마련했고 이는 법률로써 규정되어야 하기에 관련 논의가 국회에서 이어지고 있다. 현재 3가지의 발의안이 국회에 계류 중인데 특히 피해자 범위에 대한 논의가
전세사기 피해와 역전세 대란이 속출하는 가운데 주택임대차 시장의 허점, 미흡한 제도 인프라가 연이어 확인되고 있다. 위치에 따른 개별성이 강하고 실거래 가격 포착이 어려운 연립·다세대 시장의 취약한 실거래가 인프라는 전세사기에 취약할 수밖에 없는 환경을 제공한다. 월세 위주의 해외 임대차시장과 달리 매매가 대비 평균 60%는 물론, 매매가 이상의 임대가격이 형성되는 전세계약은 이미 해외에서도 널리 알려진 독특한 국내 임대차 계약방식이다. 이에 더해 소유주라는 이유로 신용에 대한 기초정보 없이 수억 원에 이르는 고액 전세보증금이 임대
부동산시장 안정을 위한 정부의 정책은 다양하고 제한적인 제도를 완화함으로써 시장의 연착륙과 다각적인 공급정책을 통해 시장의 정상화를 도모한다. 특히 최근엔 전매제한 규제를 완화하고 전국에 15개 국가산업단지를 지정하며 시장 안정을 꾀하고 있는 모습이다.대전 지역의 경우엔 유성구 교촌동 일대에 나노-반도체 국가산업단지가 지정돼 그 지역의 미분양아파트 소진 등 부동산시장에 긍정적인 영향을 미치고 있으며, 이러한 지역 개발 호재는 부동산시장 하락기에 지역 부동산시장의 급격한 가격 하락을 막고 시장 경기 회복을 위한 발판 역할을 톡톡히 해
국토부 발표에 따르면 올해 전국 공동주택의 공시가격은 지난해 대비 평균 18.61% 낮아질 전망이다. 주택가격 공시제도 시행 이후 가장 큰 하락 폭이다. 특히 가격 하락이 두드러졌던 세종의 공시가격은 지난해 대비 30.68% 하락했다. 이에 주택보유에 따른 세부담이 완화되고 고가주택과 다주택 보유자 종부세 부담은 크게 줄면서, 종부세 부과대상에서 제외되는 경우가 많아질 전망이다. 게다가 세법 개정으로 올해부터 종부세 기본공제가 6억 원에서 9억 원으로, 특히 1세대 1주택자는 11억 원에서 12억 원으로 상향됐다.그러나 대폭적인 공
부동산시장은 다른 재화와 마찬가지로 일정한 가격변동을 겪으면서 변화를 거듭한다. 다만 부동산의 특성상 다른 재화와 달리 수요와 공급 측면에서 정부의 역할이 강조되기도 하지만 '보이지 않는 손'의 힘은 부동산 시장에서도 가장 큰 힘으로 작용하고 있다.최근 부동산시장이 급격한 상승 이후 지속적인 하락세를 보이고 있는 것도 이러한 '보이지 않는 손'이 작용한다고 볼 수 있다. 또, 시장의 힘이라는 것은 결국 시장의 주체인 공급자와 수요자에 달려 있다고 할 수 있는데, 시장의 하락기에선 수요자의 의지 변화가 시장의 변화를 이끌어 낼 수 있
미분양주택현황보고는 매달 지역별 미분양주택 현황을 파악해 주택공급정책의 기초자료로 활용하고자 시·군·구 단위로 공표되는 국가승인통계다. 부동산 정책을 총괄하는 국토교통부의 장관도 기자간담회에서 미분양주택현황보고를 자주 언급할 만큼 미분양통계는 주택시장을 모니터링하는 주요 지표다. 특히 단지와 평형, 미분양 잔여 세대 등 제때 선택받지 못한 미분양 매물의 상세 내용은 각종 비용 부담으로 청약과 주택구입을 고민하는 소비자에게 매우 중요한 정보가 된다.그러나 시장 침체기에서 지자체가 수집·공개하는 미분양 정보는 시공사의 미공개 요청에 따
최근 정부는 1기 신도시 등 노후계획도시의 광역적 정비를 질서 있고 체계적으로 추진하기 위해 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'을 발표했다. 1기 신도시를 비롯한 노후계획도시는 단기에 공급된 고밀 주거단지로, 부족한 자족성과 주차난·배관부식·층간소음·기반시설 등의 노후화 등으로 주민들의 정비 요구도는 높았으나 기존의 법률 체계로는 신속하고 광역적인 정비가 어려우며 이주 수요의 체계적인 관리도 힘든 측면이 있었다.1기 신도시 등에 대한 각종 민원과 요구가 지속적으로 제기되자 현 정부는 공약 이행 차원에서 특별법 제정을 통해
집값 변동률은 대다수 국민들이 관심 갖는 주요 자료다. 그런데 현재 언론을 통해 접하는 통계상의 집값 변동률은 일반 국민의 체감과 다르게 느껴지는 경우가 많다. 요즘처럼 직전 거래 대비 1억 원 이상 급락하는 경우나 집값 급등기에도 마찬가지다. 집값 변동률 산정 방식은 다양해서 가격조사 대상주택이 무엇이고, 어떠한 산정방식을 적용하는가에 따라 동일기간의 집값 변동률은 다르게 나타날 수 있다. 동일한 주택을 매기 조사하거나 또는 실거래가 발생한 주택가격 변동만 집계할 수도 있고, 단위면적 당 가격이냐 집값 총액의 변동이냐에 따라 결과
주택 매매시장의 가격 하락이 주택 분양시장에 이어 주택 임대시장에도 영향을 주는 모습이다. 주택가격의 하락은 임대차 계약에 있어 임대인이 전세 세입자의 보증금을 돌려주지 못하는 상황을 야기시키는데, 임대차 계약은 그 성질이 채권계약이기 때문에 임대인의 채무불이행이 발생한다. 이 과정에서 새로운 임대차계약이 전셋값의 하락으로 기존의 전세계약보다 낮게 계약되는 것을 '역전세'라 하고, 기존의 세입자 보증금보다 주택가격이 하락해 전세금이 매매가격보다 초과할 경우엔 '깡통전세'라 하게 된다.최근엔 역전세 상황에서 임대인이 돌려주지 못한 보
가격의 추세적 하락기에는 자본이득 기대감이 낮고, 고금리 부담까지 더해져 시장가 대비 '충분히' 낮은 분양가격이 아니고서야 청약수요는 감소한다.반면 인허가에 따른 오랜 시간 비용과 상승기 매입한 토지비, 높아진 건축비와 자금조달비용 등 복합적 비용구조에서 시행자와 건설사, 금융기관 간 이해관계 조정은 쉽지 않으며, 수요자를 만족시킬 과감한 분양가 인하는 기대만큼 쉽지 않다. 이에 전국 아파트 미분양이 6만호에 육박하고, 지역에서도 청약 미달과 미분양이 급증하고 있다.미분양 증가는 분양사업장에 토지비와 건설비 등 부동산 PF대출을 제
부동산시장의 불황은 그 끝이 어디인지 알 수 없을 정도로 심각한 상황에 놓여 있다. 2-3년 전까지만 해도 '부동산 불패'라는 용어가 진리처럼 받아들여지던 부동산시장이 대내외적 요인에 의해 하락세가 시작되고 지속되면서 하락의 끝이 어디인지 예상하기조차 힘들게 됐다.부동산가격의 하락은 거래량 감소, 소비심리지수 하락 등이 선행지표로 나타나게 되는데, 가격 하락은 다시 소비심리지수나 거래량 등에 영향을 줘 악순환이 반복되고 있는 것으로 보인다.정부는 이러한 부동산시장의 급격한 하락을 우려해 올해만 해도 수차례 금융, 세제, 제도 등 개
대전, 세종, 충남을 포함해 주택임대 시장에서 전세의 약세와 월세 선호 현상이 이어지고 있다. 전세 물량 부족과 임대차 3법 부작용으로 전세 대란이 우려되던 주택임대시장에서 전세가격의 지속적 하락이라는 달라진 양상을 가져온 요인들은 무엇인가.대표적 요인으로는 그동안 전세대출이 과도하게 공급된 상황에서 발생한 급격한 금리인상 영향이다. 지난 수년간 상승하는 전세가격에 대한 서민 부담 완화책으로 전세대출 정책지원이 확대됐고, 비교적 낮은 이자부담으로 조달한 전세자금은 시장 전반의 전세가격을 높이는 결과를 가져왔다. 그러나 최근 전세대출
정부의 다양한 규제완화에도 불구하고 부동산시장은 여전히 빙하기를 겪고 있다. 이는 아직까지 부동산시장의 불확실성이 해소되고 있지 않은 것으로 볼 수 있다. 매매시장의 불황은 분양시장으로 이어져 지방뿐만 아니라 수도권도 분양이 되더라도 계약을 체결하지 않는 미계약이 나타나거나 분양 자체가 되지 않는 미분양이 속출하고 있는 모습을 보이고 있다.대전에서도 분양시장의 불황을 피해가지 못하고 있는 것으로 보인다. 실제 최근 대전지역의 분양시장 성적은 좋지 않아 미계약 및 미분양이 속출하고 있다. 여기다 청약경쟁률도 한자리를 기록하면서 미분양
'Project Financing'(PF)은 프로젝트 자체의 미래 현금 흐름을 기초로 자금을 대출해주는 방식이다. 아직까지 '선분양-후시공'이 보편화된 국내 부동산 개발사업에서 PF대출은 개발사업의 미래 분양수입을 감안해 개발사업 주체인 시행사에게 토지비, 시공비 등의 자금을 빌려준다.PF대출은 사업 초기의 토지비 대출을 제공해 본 사업까지 가교 역할을 하는 브릿지론, 그리고 개발 진행시 공사비와 사업비를 조달하는 본 PF대출로 구분할 수 있다.사업추진 과정에 요구되는 각종 인허가 이전 단계에서의 브릿지론은 위험성이 크고, 대출금리
최근의 부동산시장은 아파트값의 하락이 지속적으로 나타나고 있으며 향후 불확실한 글로벌 경제 상황과 추가적인 금리 인상의 여력 등으로 인해 아파트 매매시장에서 수요자들의 매수심리를 반전시키지 못하고 있다. 이러한 상황은 앞으로 지속될 것으로 보이며 아파트 매매시장에서의 가격은 일정시간 지속적으로 하락할 것으로 예상해 볼 수 있다.아파트 매매시장은 일반아파트 매매시장과 분양아파트 매매시장으로 나눌 수 있다. 이러한 이원적 구조는 분양시장의 가격이 제도적 장치로 인해 일반매매시장의 아파트 가격의 수준과는 다른 저렴한 가격이 형성되기 때문
지역 주택시장의 가격 하락세가 지속되고 세종의 조정대상지역을 제외한 지역의 주택규제가 해제되면서 주택가격 하락의 저점이 언제, 어느 수준까지일지에 대한 의견과 전망이 분분하다. 주택시장에서 주택가격의 향방을 섣불리 예단하기보다는 구입능력과 부담가능 관점에서 최근의 주택시장 상황을 진단하는 것이 나름 의미가 있을 것이다.가구의 연간 소득대비 주택가격 비율(PIR)은 가장 흔히 활용되는 지표로 연소득을 모두 모은 다면 주택을 사는 데 얼마나 걸리는지를 보여준다. KB부동산 주택가격동향 자료에서는 가구 연소득과 주택가격을 각각 5분위로